Kaufen! Aus Angst vor Inflation investieren die Deutschen wie nie zuvor in Immobilien. Manche vergessen dabei die Risiken. Foto: dpa
Von Claudia Bockholt, MZ, und Daniela Wiegmann, dpa
Regensburg. „Zu verkaufen“-Schilder sieht man nur noch in amerikanischen Spielfilmen: In deutschen Großstädten sind Häuser und Eigentumswohnungen Mangelware geworden. Nachdem der Ansturm auf Immobilien nicht nachlässt, finden Käufer in München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder Köln kaum noch Angebote zu passablen Preisen. „Das Objektangebot in den Metropolen wird geringer“, sagt Marcus Drost vom größten deutschen Immobilienportal Immobilienscout24 in Berlin. Käufer brauchen nach drastischen Preissteigerungen nicht nur viel Geld, sondern auch immer mehr Geduld. Auch wer als Normalverdiener in Regensburg etwas Bezahlbares sucht, muss Kompromisse eingehen.
Die Finanzkrise und die daraus entstandene Angst vor Banken-Zusammenbrüchen, Inflation und Euro-Schuldenkrise haben den nie dagewesenen Immobilienboom ausgelöst. Zwar gab es auch früher schon ein Auf und Ab auf diesem Markt, das oft auch von politischen Entscheidungen wie der Eigenheimzulage ausgelöst wurde. Doch vom Boom in den späten 1990ern und 2000ern in den USA und etlichen europäischen Ländern – wo dieser zum Auslöser der Finanzkrise wurde – bekam der deutsche Immobiliensektor wenig mit. So staunen selbst Experten: „Das habe ich in 20 Jahren noch nicht erlebt“, sagt der Leiter der Marktforschung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Süd, Stephan Kippes.
Selbst in Berlin, das früher als vergleichsweise günstiges Pflaster galt, werden in Bestlagen bis zu 15 000 pro Quadratmeter gezahlt – dreimal so viel wie früher. In München sind 500.000 Euro für eine neue 100-Quadratmeterwohnung in der Stadt fast schon ein Schnäppchen. In der Regensburger Altstadt muss man dafür inzwischen bis zu 410.000 Euro berappen. Ein drastischer Preisverfall ist aus Kippes Sicht nicht zu befürchten, zumal wenig neu gebaut wird. „Ich habe keine Sorgen vor einem Crash.“
Regensburg wächst weiter
Angeheizt wird der Kaufrausch durch historisch niedrige Baugeldzinsen von teils unter drei Prozent. Der größte deutsche Makler Engel&Völkers hat aktuell rund 500.000 Kaufinteressenten in seiner Kartei und kann in den Metropolen nicht auf Anhieb alle Wünsche erfüllen. „Der Verkauf ist vergleichsweise leicht“, sagt Vorstand Kai Enders. Bei Immobilienscout24 ist die Zahl der Kaufgesuche seit dem Beginn der Finanzkrise um 500 Prozent gestiegen. Auf ein neues Immobilienangebot gehen manchmal binnen 30 Minuten über 50 E-Mails und Anrufe von Interessenten beim Verkäufer ein.
Goldene Zeiten für Makler? Nicht unbedingt: Zwar ist der Verkauf von Immobilien in vielen Regionen so einfach wie selten – das Problem ist aber, überhaupt Wohnungen oder Häuser zu finden, die zum Verkauf stehen. Besonders kleinere Vermittlungsbüros ohne bundesweites Netzwerk wie Engel&Völkers tun sich schwer. Viele sind händeringend auf der Suche und zahlen Prämien für Tipps. „Sie kennen jemanden, der seine Immobilie verkaufen möchte? Geben Sie uns Bescheid“, wirbt etwa ein Makler im Fichtelgebirge und lockt mit bis zu 3000 Euro Vermittlungsprämie.
Knapp sind Wohnungen und Häuser auch in Regensburg. Seit geraumer Zeit ist die Stadt bei den Preissteigerungen im Immobilienbereich ganz vorne dabei. Universität und große Unternehmen sind starke Magneten, und auch mit den weichen Standortfaktoren kann die Stadt punkten. „Regensburg hat unheimlich aufgeholt“, sagt Bernadette Gölzhäuser, Geschäftsführerin von Engel&Völkers in der Goliathstraße. Sie wird von Interessenten auch schon mal nach Internationalen Schulen und Jazzclubs gefragt. „Alles da“, kann sie antworten.
Die Preise in Regensburg und Umland sind laut Gölzhäuser „hoch, aber nicht völlig überzogen“. Wer glaube, ein Einfamilienhaus in schlechter Lage von Bad Abbach für eine Million verkaufen zu können, der täusche sich. „Hier wird nicht jeder horrende Preis gezeigt. Regensburg ist gottseidank nicht München!“. Alles, was rund um die Stadt zügig zu erreichen ist, profitiert von der Attraktivität der Domstadt – bis hinaus nach Schwandorf. Ohne gute Bus- oder Zuganbindung haben Objekte „jwd“ aber keine Chance.
Das Land verliert an Attraktivität
Die Landflucht sei in der Oberpfalz bereits spürbar, sagt Gölzhäuser. Nicht zuletzt die hohen Benzinkosten lassen das Familienwohnmodell auf dem Lande, mit Mama und Papa als Dauertaxi, mittlerweile unattraktiv erscheinen. Und: Viele Ältere wollen in die Stadt zurück, um hier ihren Lebensabend zu verbringen. Wer finanziell nicht aus dem Vollen schöpfen kann, muss kompromissbereit sein und vielleicht eine Immobilie oder Mietwohnung jenseits der Donau, im Norden der Stadt, oder im bislang weniger entwickelten Osten wählen
Der Immobilienboom betrifft aber vor allem die Großstädte, während in Teilen Ostdeutschlands oder Nordrhein-Westfalens Häuser leerstehen oder sogar unverkäuflich sind. „Der Markt ist zweigeteilt“, sagt Enders. Im Ruhrgebiet wird auch die Vermietung von Wohnungen zunehmend schwieriger. Vor allem im nördlichen Ruhrgebiet stehen Wohnungen oft monatelang leer, bevor sich ein Mieter findet.
Wer bereit ist, fünf Minuten länger zu radeln, kann in Regensburg noch zu erträglichen Preisen wohnen. Fast dramatisch ist die Lage hingegen in der Landeshauptstadt. In München bieten einige Makler bei begehrten Immobilien nur noch Sammeltermine an, um die vielen Interessenten in möglichst kurzer Zeit durchzuschleusen. Bei einer vermieteten Zwei-Zimmer-Wohnung als Kapitalanlage zum Preis von rund 120 000 Euro hätten mehrere Käufer blind am Telefon zugesagt – ohne die Wohnung gesehen zu haben, erzählt ein Makler. Zunehmend beliebt wird auch das Bieterverfahren gegen Höchstgebot.
Kaufinteressenten brauchen in diesem Umfeld starke Nerven und den Mut zu einer schnellen Entscheidung. Als Geheimtipp gelten inzwischen wieder Immobilienanzeigen in den Zeitungen: Denn anders als im Internet werden dort nicht automatisch Hunderte vorgemerkte Interessenten per Mail über ein neues Inserat informiert - auf der Jagd nach der Traumwohnung ein Vorteil.
Die meisten Experten sehen trotz alldem keine Gefahr einer Immobilienblase. Als Mahner in der Wüste erscheint einzig der Geschäftsführer des Regensburger IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, Prof. Steffen Sebastian. Er warnt besonders Otto Normalverbraucher davor, in dieser aufgeheizten Stimmung einen übereilten Immobilienkauf zu tätigen. Die derzeitigen Preise seien „panikgetrieben“, und der nächste konjunkturelle Einbruch werde auch am Immobilienmarkt nicht vorübergehen.
„Es bleibt eine riskante Investition“
„Regensburg wird noch eine ganze Weile Zuwächse haben“, sagt der preisgekrönte Wissenschaftler und Lehrstuhlinhaber. Doch ist es angesichts der demographischen Entwicklung sinnvoll, im Speckgürtel in Immobilien investieren? Wird irgendwann die Landflucht nicht nur den Bayerwald und die nördliche Oberpfalz, sondern auch Regensburger Umlandgemeinden erfassen?
Steffen Sebastian drückt es sehr pointiert aus: Wer nicht das Kapital für 30 Immobilien hat, sollte sich auf jeden Fall genau überlegen, ob er sich ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung wirklich leisten kann: „Es bleibt eine riskante Investition“. Die Zinsen können irgendwann wieder auf fünf oder sechs Prozent klettern, die Lage kann an Attraktivität verlieren. Wer eine Immobilie erwirbt, legt sich langfristig fest, warnt Sebastian, „und das in unsicheren Zeiten“.
