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Recht

Die Schwarzbau-Tricks der Häuslebauer

In Irlbach steht der Bau zweier Häuser still. Und das ist nicht das einzige illegale Werk im Landkreis Regensburg.
Von Bettina Mehltretter, MZ

Der Bauherr dieses Schwarzbaus in Irlbach hat einen Kompromissvorschlag gemacht: Er würde das linke und das rechte Fenster im Obergeschoss zumauern, außerdem das Fenster im Studio darüber. Das mittlere Fenster im Dachgeschoss soll blickdicht zugeklebt werden. Foto: Mehltretter

Wenzenbach.Seit zwölf Monaten sind die Handwerker von der Baustelle im Wenzenbacher Ortsteil Irlbach verschwunden, wo vier Doppelhaushälften entstehen. Kurz nachdem ein Anwohner Alarm geschlagen hatte, hat das Bauamt des Landratsamtes die Arbeiten eingestellt. Denn der Bauherr hatte deutlich höher gebaut als der Bebauungsplan es vorsieht: 6,70 Meter statt 5 Metern. „Der Bauherr hat sich zwar als reuiger Sünder präsentiert“, sagt Wenzenbachs Bürgermeister Sebastian Koch. „Aber sein Vorgehen war schon dreist.“ Immerhin ist der Mann vom Fach: Als ehemaliger Gemeinderat kennt er die Regeln, als Immobilienfachmann, der in Wenzenbach schon mehr als 50 Häuser gebaut und verkauft hat, sowieso.

Dachstuhl nur mit Plane geschützt

Zurzeit lagern palettenweise Ziegel auf dem Grundstück der vier Doppelhaushälften. Eine Plane schützt den Dachstuhl des einen Gebäudes – der Baukontrolleur war angerückt, noch bevor die Arbeiter die Dachschindeln anbringen konnten. Beim zweiten Gebäude fehlen sogar noch das Ober- und das Dachgeschoss.

Wenzenbachs Bürgermeister Sebastian Koch. Foto: Sabine Norgall

Seit dem Baustopp vor einem Jahr suchen Gemeinde, Landratsamt und Bauherr nach einem Konsens. Der frühere Gemeinderat hat inzwischen mehrere Bauanträge eingereicht. Unter anderem hat er nachträglich versucht, sein Vorhaben in sechs Punkten vom Bebauungsplan befreien zu lassen. So hat er beantragt, neben dem Erd- und dem Dachgeschoss ein bewohnbares Untergeschoss errichten zu dürfen. Außerdem hat er die nachträgliche Genehmigung für seinen 75 Zentimeter hohen Kniestock einholen wollen – im Bebauungsplan waren maximal 20 Zentimeter erlaubt.

Der Gemeinderat hat den Antrag im September 2016 durchgewunken. Bürgermeister Koch erklärt das so: Seit der Aufstellung des Bebauungsplans sei der Grundstückspreis in Wenzenbach deutlich gestiegen. Hätte der Bauherr von Anfang an erklärt, viel Wohnraum schaffen zu wollen, zum Beispiel für eine kinderreiche Familie, hätte man darüber sprechen können. Doch das Landratsamt weigerte sich, den Baustopp aufzuheben. Der Grund: Der Ex-Gemeinderat hatte weitere Bausünden verschwiegen.

„Viele in der Nachbarschaft wetzen die Messer.“

Wenzenbachs Bürgermeister Sebastian Koch

Es folgte ein zusätzlicher Antrag mit der siebten und achten Befreiung vom Bebauungsplan. Im Februar lehnte diesen schließlich auch der Gemeinderat ab. „Viele in der Nachbarschaft wetzen die Messer“, sagt Koch. Am Freitag hat ihm der Bauherr einen neuen Vorschlag präsentiert: Er plant den Kniestock um rund 50 Zentimeter rückzubauen sowie die Fenster im Obergeschoss teils zuzumauern und stattdessen Dachfenster einzubauen. Zumindest durch Blicke sollen die Nachbarn nicht mehr gestört werden. Der Bürgermeister persönlich will bei den Anliegern für diese Lösung werben, damit auf der Baustelle wieder etwas vorangeht. „Ich mache das nicht aus Mitleid mit dem Bauträger, sondern weil der jetzige Bauruinenzustand für alle Beteiligten die schlechteste Option darstellt“, erklärt er.

Was Sie über den Bauantrag wissen müssen

  • Wann ist ein Bauantrag nötig?

    Neu- und Umbauten oder Nutzungsänderungen sind generell genehmigungspflichtig.

  • Wann ist kein Bauantrag nötig?

    Sanierungsarbeiten im Gebäudeinneren müssen nicht genehmigt werden. Außerdem zeigt die Bayerische Bauordnung weitere Fälle, in denen keine Baugenehmigung nötig ist: zum Beispiel bei Terrassenüberdachungen mit einer Fläche von bis zu 30 Quadratmetern und einer Tiefe von bis zu drei Metern. Berücksichtigt werden müssen aber immer auch die Regeln, die der Bebauungsplan von Baugebieten vorschreibt.

  • Was sind die Voraussetzungen für eine Genehmigung?

    Die baurechtlichen Vorschriften müssen eingehalten werden. Darüber hinaus muss gewährleistet sein, dass die Erschließung des Grundstücks möglich ist, also die Erreichbarkeit und die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser.

  • Wem ist der Bauantrag vorzulegen?

    Der Gemeinde, in der gebaut werden soll. Stimmt deren Gemeinderat dem Antrag zu, überprüft das Landratsamt den Antrag und erteilt die finale Baugenehmigung. Sofern die Bauherren vollständige Unterlagen vorlegen und keine externen Fachstellen wie das Wasserwirtschafts- oder das Landwirtschaftsamt konsultiert werden müssen, können Bauwerber für den Prozess im Landratsamt mit etwa sechs Wochen Bearbeitungszeit rechnen.

  • Wie lange gilt die Genehmigung?

    Wird binnen vier Jahren nach der Baugenehmigung nicht gebaut, erlischt die Genehmigung. Per Antrag kann diese Frist um zwei Jahre verlängert werden.

  • Was kostet eine Baugenehmigung?

    Bauherren müssen – abhängig von der Art des Bauvorhabens und der Art des Genehmigungsverfahrens – ein bis vier Promille der Baukosten einkalkulieren.

Der Irlbacher Fall ist aktuell einer der extremsten Schwarzbau-Fälle im Landkreis. Doch selten sind Schwarzbauten nicht: Mehrmals wöchentlich schlagen im Bauamt des Landratsamtes neue Meldungen dazu auf. Häufig rufen Nachbarn das Amt, manchmal die Gemeinden. Doch Kontrolleure machen sich auch selbst auf die Suche. Die populärste Bausünde: Bauherren versuchen bei der Höhe des Kniestocks zu tricksen – das ist die Mauer auf der Decke eines Gebäudes, auf der letztlich der Dachstuhl liegt. Die Höhe des Kniestocks ist ausschlaggebend für die Fläche des nutzbaren Raums im Dachgeschoss. Aber hin und wieder sanktioniert das Landratsamt auch Bauten, bei denen ganze Stockwerke illegal gebaut wurden.

„Da kommt mir eh keiner drauf.“

Zitat eines Bauherrn

Eine Sprecherin eines Bauunternehmens aus dem Kreis Regensburg, das mit Schwarzbauten nicht in Verbindung gebracht werden will und daher anonym bleibt, bestätigt unserem Medienhaus: Manche Bauherren kalkulieren bewusst mit Strafgebühren und bauen dann ihren Kniestock ein wenig höher oder die Garage größer. Die Fachfrau kennt deren Sprüche: „Da kommt mir eh keiner drauf“, heißt es da. Oder: „Die Strafe zahle ich notfalls ja. Abgerissen wird mir das Haus schon nicht.“ Landratsamtssprecher Hans Fichtl rät dringend von Überlegungen ab, Sanktionen in Kauf zu nehmen. Handle ein Bauherr mit Absicht rechtswidrig, habe das „selbstverständlich Auswirkungen auf die Art und Höhe der Sanktion“.

Der Großteil derer, die Schwarzbauten verursachen, tut dies nach Ansicht der Bauunternehmenssprecherin aber nicht vorsätzlich: Die meisten Bauherren seien nämlich „eindeutig überfordert“ von den rechtlichen Vorgaben, werden aber von ihrem Bauunternehmen nicht ausreichend beraten. Sie weiß aber auch von immer mehr Fällen, in denen Bauherren die Kosten für das Genehmigungsverfahren sparen wollen.

Zurück nach Wenzenbach: Dort hat die Gemeindeverwaltung rund einmal pro Quartal mit Schwarzbauten zu tun. Viel häufiger erreichen die Verwaltung zurzeit aber Bitten um Befreiungen von Bebauungsplänen, wie sie auch der frühere Gemeinderat, der in Irlbach baut, hätte einreichen können. Diese Anträge kann Bürgermeister Koch grundsätzlich nachvollziehen. „Wenn jemand 200 000 Euro für einen Bauplatz zahlt, will er sich auch ein Paradies auf Erden schaffen“, sagt er. Doch auch der Bebauungsplan sei keine lose Empfehlung.

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