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Stadtplanung

„Kuhhandel“ um Betonwerk-Areal im Osten?

Architekten kritisieren Ausnahmeregelung für Bauträger auf dem Lerag-Gelände. Der darf unter der Sozialwohnungsquote bleiben.
Von Norbert Lösch, MZ

Das Gelände des vor 15 Jahren stillgelegten Lerag-Werks: Die Stadt gab Grünes Licht für verdichteten Wohnungsbau. Nur die Sozialquote stimmt nicht, monieren Kritiker. Foto: Stadt Regensburg

Regensburg.Können zu viele Sozialwohnungen ein Quartier „destabilisieren“? Diese Frage bejaht offenbar eine breite Stadtratsmehrheit. Zumindest, was ein Neubaugebiet im Stadtosten angeht: Auf dem Gelände des ehemaligen Lerag-Betonteilwerks an der Guerickestraße muss der Grundstücksentwickler die sonst übliche Sozialwohnungsquote von 20 Prozent nicht einhalten – weil er in einem anderen Baugebiet für Ersatz sorgt. Kritik an diesem vom Stadtplanungsausschuss abgesegneten Vorgehen, das hinter vorgehaltener Hand auch als „Kuhhandel“ oder „Ablasshandel“ bezeichnet wird, übt jetzt der Regensburger Architekturkreis.

Die etwa 4,5 Hektar große Fläche des ehemaligen Betonteilwerks Lerag zwischen Guerickestraße und Bahn hat sich das Immobilienzentrum Regensburg (IZ) gesichert. Der schon seit 2015 „reifende“ Bebauungsplan sieht eine Aufteilung in 15 allgemeine Wohngebiete vor. Insgesamt sollen auf der Industriebrache 275 Wohnungen im Geschosswohnungsbau und 86 Reihenhäuser entstehen.

Im Gegensatz zu anderen neuen Wohnquartieren – und auch zur vom Stadtrat 2013 beschlossenen Sozialwohnungsquote von 20 Prozent – sind auf dem gesamten Gelände aber nur 36 statt 55 Einheiten für sozialen Wohnungsbau vorgesehen – in einem einzigen Bauabschnitt. Statt der üblicherweise geforderten 5716 Quadratmeter sollen es an der Guerickestraße nur 3340 werden (Bruttogeschossflächen).

Dieses Zugeständnis von Bauverwaltung und Politik – Gegenwind kam lediglich von der ÖDP – gibt es allerdings nicht einfach so. In einem Vertrag mit der Stadt verpflichtet sich der Bauträger, „dieses Defizit mit dem bestehenden Überhang an Geschossfläche von 2380 Quadratmeter für sozialen Wohnungsbau im Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 247 ,Brandlberg’ auszugleichen“.

Ohne Sozialwohnungen lukrativer?

Unter dem Strich sei das eine einseitige Bevorzugung des Bauträgers, sagen Kritiker. Das Lerag-Gelände sei nämlich wesentlich innenstadtnäher als der Brandlberg und damit auch lukrativer zu vermarkten. Es dränge sich der Verdacht auf, dass ein Teil der Sozialwohnungen an den Stadtrand gedrängt werden soll – ohne Not und ohne stichhaltige Begründung.

Ähnlich drastisch fällt die Bewertung des Vorgangs durch den Architekturkreis Regensburg aus. Dessen Vorsitzender, Andreas Eckl, sagt: „Die Botschaft, die diese Entscheidung sendet, ist aus meiner Sicht fatal – aus stadtplanerischer und gesellschaftspolitischer Sicht.“ In einem Schreiben an Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer und die Ausschussmitglieder kritisiert Eckl nicht nur die Ausnahmegenehmigung an sich, sondern auch die zugrundeliegenden Kriterien und die politische Handhabung dieses Themas.

Die dem Bauträger eingeräumte Möglichkeit, die Sozialwohnungsquote zu umgehen und auf einem anderen Grundstück für einen Ausgleich zu sorgen, widerspreche dem Stadtratsbeschluss von 2013. Und bereits die Berechnungsgrundlage erscheine nicht nachvollziehbar: „Warum werden in einem geschlossenen Baugebiet die geplanten Reihenhäuser bei der Sozialwohnungsquote ausgeklammert?“, fragen neben dem Vorsitzenden weitere Vorstandsmitglieder und Beiräte des Architekturkreises.

Die bisherigen Reaktionen aus Verwaltung und Politik auf die kritischen Fragen des Architekten-Bündnisses sind laut Eckl wenig erhellend: Das Viertel um die Guerickestraße habe bereits eine sehr hohe Quote an Sozialwohnungen, habe es geheißen, oder dass in diesem Gebiet „soziale Problemlagen gehäuft auftreten“ und deswegen „die vorrangige Errichtung von Eigentumswohnungen und Stadthäusern ein Schritt in Richtung soziale Stabilisierung“ sei (Maltz-Schwarzfischer).

Unabhängig vom jeweiligen Quartier brauche die Stadt mehr Sozialwohnungen – und zwar überall, meint Andreas Eckl. „In anderen Städten, zum Beispiel Wien, ist man bereits bei einer Quote von 50 zu 50, ohne Angst und aus gutem Grund.“

Die Bürgermeisterin will das Thema „zeitnah und persönlich“ mit dem Architekturkreis besprechen. Vorab ließ sie mitteilen, die Möglichkeit, geforderte Sozialwohnungen an anderer Stelle im Stadtgebiet nachzuweisen, „wird allen Projektentwicklern und Bauträgern in Aussicht gestellt, wenn deren Realisierung im Vorfeld gesichert werden kann“. Das sei im Fall Lerag-Gelände gegeben. Entscheidend sei, dass die durch das neue Baugebiet ausgelöste Quote im Stadtgebiet erbracht wird – „und zwar nach Möglichkeit nicht räumlich konzentriert, sondern verteilt im ganzen Stadtgebiet, um keine einseitigen, sondern gemischte Sozialstrukturen zu erzeugen“.

IZ: „Sind in Vorleistung gegangen“

Wolfgang Herzog, Vorstandsmitglied im Immobilienzentrum, weist die Kritik komplett zurück. „Von einer Bevorzugung des IZ kann keine Rede sein.“ Weil es an der Guerickestraße noch längst kein Baurecht gibt, sei das Unternehmen mit dem Bau von Sozialwohnungen am Brandlberg sogar in Vorleistung gegangen. „Dort stehen die dringend benötigten, für sozial Schwache bezahlbaren Wohneinheiten – 63 an der Zahl – ab September 2018 und nicht erst in einigen Jahren zur Verfügung.“

Laut Herzog werden die Wohnungen für Senioren mit geringem Renteneinkommen gebaut – in einem Gebiet, in dem in der Ursprungsplanung überhaupt kein sozialer Wohnungsbau vorgesehen und gefordert gewesen sei. Was das Lerag-Areal angeht, sei festzustellen, „dass im Bereich Guerickestraße ein überdurchschnittlicher Anteil an Transferleistungsempfängern bei den Haushalten vorhanden ist. Diese Quote an dieser Stelle zu erhöhen, macht aus unserer Sicht weniger Sinn, als die Wohnungen an anderer Stelle – am Brandlberg oder anderswo – zeitnah zu errichten, um in jedem Wohnquartier eine ausgewogene Struktur zu schaffen und nicht manche Stadtquartiere zu überlasten“.

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Das Lerag-Gelände

  • Im Zentrum des „Inneren Ostens“

    Das ehemalige Betonteilwerk der Lerag wurde schon vor 15 Jahren stillgelegt. Die Umwandlung des ehemaligen Gewerbegrundstücks in ein Wohnquartier ist ein wesentlicher Bestandteil des Rahmenplans „Innerer Osten“, der auch das benachbarte ehemalige Bosch-Gelände und das inzwischen weitgehend bebaute Areal der Zuckerfabrik (Candis) einschließt.

  • Die Räumung wird teuer

    Lediglich Teile des Geländes wurden zuletzt von mehreren Firmen als Lagerfläche (Gerüstbau, Tiefbau) oder Betriebsflächen (KFZ, Wohnmobilausbau) genutzt. Es ist als Altlastenverdachtsfläche geführt, auf der auch Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg vermutet werden. Ältere Kostenschätzungen besagen, dass alleine der Abbruch der alten Werkanlagen, die Räumung und die Neu-Erschließung des Geländes fünf Millionen Euro kosten dürften.

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