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Neumarkter sollen enger zusammenrücken

Die Nachverdichtung gilt als ein Mittel gegen die Wohnungsnot. Doch das Thema hat viele Facetten – und auch Fallstricke.
von Bettina Dennerlohr

Ein großes Beispiel für Nachverdichtung: Wo sich jahrelang eine Brache befand, steht nun der „Neue Markt“. Foto: Dennerlohr
Ein großes Beispiel für Nachverdichtung: Wo sich jahrelang eine Brache befand, steht nun der „Neue Markt“. Foto: Dennerlohr

Neumarkt.In der Stadt fehlt es an Wohnraum – das ist seit Jahren bekannt. Als ein Lösungsweg wird die Nachverdichtung gehandelt. Damit sollen in den bereits bebauten Gebieten mehr Menschen leben können als bisher. Doch die Nachverdichtung ist nicht unumstritten – erst kürzlich sorgte ein geplantes Projekt in der Amberger Straße für Diskussionen.

Viele Kommunen haben bereits deutlich gemacht, dass sie der Nachverdichtung hohe Priorität einräumen – vor allem Großstädte wie Hamburg oder Berlin. Die Stadt Neumarkt unterstütze die Nachverdichtung grundsätzlich, sagt Pressesprecher Dr. Franz Janka. Die Haltung der Stadt orientiere sich an der gesetzlichen Vorgabe des Baugesetzbuches. Dort heißt es unter anderem im § 1a, dass Möglichkeiten zur Nachverdichtung genutzt werden sollen. „Hilfreich in diesem Sinne wäre es auch, wenn die privaten Baugrundstücke bebaut würden, die bereits jetzt baureif sind“, sagt Janka. 2015 habe eine Erhebung der Stadt ergeben, dass 636 Privatgrundstücke im Stadtgebiet aktuell nicht bebaut seien.

Beispiele für Nachverdichtung finden sich schon im Neumarkter Stadtbild. Janka nennt als Beispiel den Bereich zwischen Freystädter Straße und Dr.-Schrauth-Straße entlang der Bahnlinie. „Dort hat die Stadt für eine entsprechende Verdichtung gesorgt“, so Janka. So seien dort die Seniorenresidenz Phönix, Gebäude von Regens Wagner und Wohnungen entstanden. Als weitere Beispiele nennt Janka das neue WGG auf einer bis dahin nicht genutzten, innerstädtischen Fläche oder den „Neuen Markt“, der auf einer Brachfläche entstand. „Ansonsten finden sich einige einzelne Grundstücksareale in der Stadt, die früher mit Ein- oder Zweifamiliengebäuden bebaut waren und wo nun Mehrfamiliengebäude entstehen“, so Janka. Der Trend zum Bau von Mehrfamilienhäusern werde wohl weiter anhalten. Nach Einschätzung der Stadtverwaltung wird das Neumarkter Stadtbild aber auch künftig eher von Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften geprägt sein.

Diese Meinung teilt auch Architekt Johannes Berschneider. Er sieht bei einem Spaziergang durch Neumarkts Innenstadt viel Potenzial für Nachverdichtung. „Dafür müssten wir nicht einmal auf Grünflächen verzichten. Es gibt genügend Leerstand und Brachen“, sagt Berschneider. Seiner Ansicht nach würde die Nachverdichtung gerade die Altstadt weiterbringen: Einzelhändler würden mobilisiert, Kaufkraft zu nehmen. „Nachverdichtung ist auf jeden Fall sinnvoller, als ständig neue Baugebiete auszuweisen“, sagt Berschneider.

„Nachverdichtung würde Neumarkt gut tun.“

Architekt Johannes Berschneider

Nach dem Krieg sind in Neumarkt viele einzelne Häuser mit relativ großen Grundstücken entstanden, sagt der Architekt. Ob das heute noch angemessen sei, müsse hinterfragt werden. „Wichtig ist aber, dass es nicht nur Investorenlösungen geben darf. Gerade günstiger Wohnraum fehlt in Neumarkt – und der würde die Menschen auch in der Stadt halten“, sagt Berschneider. Denn die Vorteile eines Lebens in der Neumarkter Innenstadt liegen für Berschneider klar auf der Hand: Die Infrastruktur sei gut ausgebaut, von Schulen über Einkaufsmöglichkeiten bis zu Freizeitmöglichkeiten sei alles gut zu erreichen.

Bei größeren Nachverdichtungsprojekten gebe es einige Dinge zu beachten, etwa Wanderwege von wildlebenden Tieren, die Feinstaubbelastung oder den Luftaustausch. In all diesen Fragen sei Neumarkt allerdings „weit, weit weg“ davon, ein Problem zu haben, so Berschneider. „Neumarkt ist keine dünne und keine überbevölkerte Stadt – Nachverdichtung würde ihr gut tun“, sagt Berschneider.

In der Entengasse baute die Stadt auf einer Brache, die Anwohner zum Parken nutzten. Foto: Dennerlohr
In der Entengasse baute die Stadt auf einer Brache, die Anwohner zum Parken nutzten. Foto: Dennerlohr

Verkehrschaos und Parkplatzmangel – das sind zwei Argumente, die im Stadtrat gegen Nachverdichtungsprojekte fielen. Schon jetzt ist die Lage in manchen Gegenden angespannt, beispielsweise im Johannesviertel oder rund um die Weinberger Straße. Dass die Nachverdichtung auch die Parkplatzsuche erschweren kann, sei der Stadtverwaltung bewusst, sagt Janka. Fehlende Stellplätze oder zugeparkte Einfahrten hätten aber vor allem einen anderen Grund: Die Zahl der Autos pro Wohnung sei gestiegen. Das beobachte man unabhängig von der Nachverdichtung, so Janka. Gemäß den städtischen Stellplatzrichtlinien müsse pro Wohnung ein Parkplatz nachgewiesen werden. „Jeder weiß aus eigener Erfahrung, dass in manchen Wohnungen mit mehreren Personen diese auch mehrere Fahrzeuge besitzen“, so Janka. Von Verhältnissen wie in anderen Städten, in denen Anwohner manchmal bis zu einer Viertelstunde zu ihrem Auto laufen müssten, sei Neumarkt aber noch weit entfernt.

Auswirkungen auf Umwelt

Auch für Natur und Klima ist die Nachverdichtung relevant. Eine Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung kommt unter anderem zu dem Schluss, dass die Nachverdichtung positive Auswirkungen auf das Klima haben kann – etwa wenn dadurch Wege kürzer und Synergien genutzt werden. Allgemeingültig lasse sich das aber nicht festhalten. Dafür komme es zu sehr auf das jeweilige Projekt an. Städtebauliche Nachverdichtung erfolge allerdings meist in Einzelprojekten mit entsprechend geringeren Auswirkungen. Bei mehreren Projekten in einem Quartier könnten sich gravierendere Folgen ergeben, so die Studie. Sie plädiert dafür, immer eine Kompensation zu planen. Denkbar seien etwa begrünte Dächer, helle Fassaden oder bepflanzte Flächen. Der Bund Naturschutz wiederum hat die Wichtigkeit von verdichteten Baukonzepten betont. Damit, so der Bund Naturschutz, könnten Flächen verschont werden, die sonst für Bauplätze genutzt würden.

Versiegelter Boden

Das Stichwort ist Bodenversiegelung. Das ist luft- und wasserdicht abgedeckter Boden, auf dem Regenwasser nicht oder nur schwer versickern kann. Der mittlere Bodenversiegelungsgrad liegt in Deutschland laut Bundesumweltamt bei 5,5 Prozent – Zahlen für einzelne Städte gibt es kaum, weil sie sehr kompliziert berechnet werden. Gärten und Wege etwa können zur versiegelten oder unversiegelten Fläche gerechnet werden, je nachdem, wie sie angelegt sind. Auch der genaue Anteil der versiegelten Flächen in Neumarkt sei nicht bekannt, erklärt Janka. Was sich dagegen sagen lässt, ist das 36,5 Prozent des Stadtgebietes aus Wald bestehen, 37,5 Prozent aus Acker- und Landwirtschaftsflächen und fünf Prozent aus weiteren Grünflächen.

Auf diesem Grundstück ist ein Projekt zur Nachverdichtung geplant. Foto: Dennerlohr
Auf diesem Grundstück ist ein Projekt zur Nachverdichtung geplant. Foto: Dennerlohr

Für die Studie zur Klimaverträglichkeit der Nachverdichtung hat das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung auch zwei Vorhaben in der Region untersucht: das Kreuzgassenviertel in Nürnberg und die Ganghofersiedlung in Nürnberg. Im Kreuzgassenviertel zwischen Henkersteg, Kettensteg, Mohrengasse und Pegnitz entstanden 1992 Wohngebäude auf einem früheren Parkplatz. Die Ganghofersiedlung wiederum wird als „aufgelockertes Wohnquartier“ eingestuft. Auf der 21 Hektar großen Flächen standen schon vorher Wohnhäuser, es wurden aber auch Freiflächen genutzt.

Auch das ließ sich in Neumarkt mehrfach beobachten: Wo früher ein Einfamilienhaus stand, finden sich jetzt Mehrparteienhäuser. Foto: Dennerlohr
Auch das ließ sich in Neumarkt mehrfach beobachten: Wo früher ein Einfamilienhaus stand, finden sich jetzt Mehrparteienhäuser. Foto: Dennerlohr

Um genug Wohnraum zu schaffen, reicht die Nachverdichtung nicht aus. Das hat die Stadt im Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept festgehalten: „Zwischen 1981 und 2004 wurde im Stadtgebiet eine Fläche von ca. 158 ha für Wohnen ausgewiesen. Der zukünftige Wohnungsbedarf kann – unter Wahrung des Gartenstadtcharakters– nur zum Teil über Nachverdichtung abgedeckt werden.“ Daran wird sich kaum etwas ändern, zumindest wenn man einer Studie der Allianz glaubt. Während die Bundesbauministerin 400 000 neue Wohnungen pro Jahr in Deutschland für nötig hält, entstehen gerade einmal 200 000. 2030 fehlen gemäß der Prognosen dann eine Million Wohnungen.

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