Rechtsserie Cham
Heizungsgesetz wirkt sich auf die Betriebskosten aus – Experte Andrea Stangl informiert

Auswirkungen für Vermieter und Mieter

28.01.2024 | Stand 28.01.2024, 7:07 Uhr |

Viele, die bereits Wärmepumpen im Einsatz haben, müssen nun eine Verbrauchserfassung nachrüsten. Foto: Doreen Garud/dpa

Am 1. Januar 2024 ist das kontrovers diskutierte GEG, landläufig „Heizungsgesetz“ genannt, in Kraft getreten. Dies hat Auswirkungen auf das Mietrecht. Vermieter und Mieter haben einiges zu beachten.





Vermieter müssen die Neufassung der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) berücksichtigen. Den Mietverträgen sollte nicht mehr die Altfassung der BetrKV beigefügt werden!

Die BetrKV regelt die Umlage der Kosten für die Wohnung auf den Mieter. Die HeizkostenV regelt verbindlich (keine Abweichung möglich) die verbrauchsabhängige Umlage der Heizkosten. Das GEG wirkt sich also auf sämtliche laufende und neue Mietverhältnisse aus.

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In der BetrKV ist die Änderung im Text an sich sehr geringfügig. Strom wird nun ausdrücklich als Brennstoff aufgeführt. Heizöl, Gas, Holz sind klassische Brennstoffe. Es ist nicht so eindeutig, ob Strom auch Brennstoff ist, wenn Heizstäbe in einer Wärmepumpe betrieben werden. Strom wird im Gegensatz zu Öl nicht selbst zur Wärmeerzeugung verbrannt. Man könnte nur von einer Klarstellung in der BetrKV sprechen.

Es gibt aber auch Meinungen, die Strom nicht zu den Brennstoffkosten zählten. Daher war die Ergänzung nötig. Es ist daher risikobehaftet, nun alte Vordrucke der BetrKV vor 2024 zu verwenden. Dies kann dazu führen, dass die Stromkosten für Wärmepumpen nicht umlagefähig sind. In Altverträgen, sofern auf die jeweils aktuelle Fassung der BetrKV verwiesen wird, dürfte es kein Problem sein. Dann ist es keine statische Verweisung, sondern eine so genannte dynamische Verweisung.

Sicher ist nur, wer die Neufassung der BetrKV vereinbart. Daher ist zu empfehlen, den Text der BetrKV in der Fassung ab 1. Januar 2024 zu verwenden. Sowohl im Handel als auch im Internet ist der Umstieg noch nicht vollzogen.

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Daneben wurde die HeizkostenV ab 2024 ebenfalls geändert. Bislang wurden Wärmepumpen privilegiert. Sie unterlagen nach § 11 HeizkostenV keiner verbrauchsabhängigen Abrechnung. Diese Ausnahme wurde in der HeizkostenV gestrichen, so dass, wie bei allen anderen Beheizungsanlagen auch, eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Beheizung oder Versorgung mit Warmwasser durch Wärmepumpen zu erfolgen hat. Dies wird die Vermieter und mittelbar über die Betriebskostenabrechnung auch die Mieter belasten.

Es gibt eine Übergangsfrist für den Einbau einer Verbrauchserfassung. Viele, die bereits Wärmepumpen im Einsatz haben, sind nun künftig zur Nachrüstung verpflichtet. Die Frist läuft bis zum 30. September 2025. Anschließend sind die Heizkosten zwingend verbrauchsabhängig abzurechnen. Ansonsten hat der Mieter ein Kürzungsrecht. Ein Verstoß führt zu einem Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent gemäß § 12 HeizkostenV. Es handelt sich um eine Strafvorschrift.

Mehrkosten und Verwaltungsaufwand bei Vermieter und Mieter



Zu beachten ist, dass der Gesetzgeber jüngst zudem noch weitere Kürzungsrechte von jeweils drei Prozent eingeführt hat, wenn das Gebäude nicht mit fernablesbaren Erfassungsgeräten ausgestattet ist oder der Vermieter den Mieter nicht monatlich über die Verbrauchswerte informiert. Auch hier gibt es noch Übergangsregelungen. Weitere Kürzungsrechte ergeben sich aus der CO2-Kostenaufteilung. Wer diese in der Abrechnung nicht vornimmt, unterliegt ebenfalls Kürzungen.

Außerdem in Kraft getreten ist § 60a GEG und § 60b GEG. Dort wird der Eigentümer zur Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen und zur Prüfung und Optimierung von älteren Heizungsanlagen verpflichtet. Dies wird man auf den Mieter umlegen können, ebenso wie die monatlichen Informationspflichten. Geregelt ist dies in § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Bei Unterlassen der Prüfung und Optimierung der Wärmepumpen/Heizungsanlagen drohen aber Bußgelder gem. § 108 GEG.
Das neue Heizungsgesetz führt somit ab 2024 selbst bei Abrechnungen der Betriebskosten zu Mehrkosten und Verwaltungsaufwand bei Vermieter und Mieter.