Schenkung oder Verkauf? – Diese Frage sollten sich alle Eltern stellen, die die Übertragung einer Immobilie auf eines ihrer Kinder beabsichtigen. Beide Vorgehensweisen haben ihre Vor- und Nachteile und sollten deshalb mit Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts und Steuerberaters sorgfältig geprüft werden.
Beiden Fällen ist gemein, dass ein notariell beurkundeter Vertrag geschlossen werden muss. Eine Schenkung kann unkompliziert gestaltet werden, wenn die steuerlichen Freibeträge der Kinder nicht überschritten werden. Eltern können alle zehn Jahre 400 000 Euro pro Kind steuerfrei verschenken.
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Die Eltern können sich ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vorbehalten, um sicherzustellen, dass sie weiterhin im Haus wohnen können. Ein Nießbrauchsrecht ermöglicht im Gegensatz zu einem Wohnrecht sogar die Vermietung der übertragenen Immobilie und kann so genutzt werden, um Einnahmen für die Eltern zu bewirken.
Bei einer Schenkung ist das Kind bei Einhaltung des Steuerfreibetrags finanziell nicht belastet und muss, falls nicht anders geregelt, an die Eltern auch keine Zahlungen leisten. Festgelegt werden können im Schenkungsvertrag jedoch bestimmte Gegenleistungen des Beschenkten, wie Wartung und Pflege oder auch bestimmte monatliche Zahlungen.
Obacht beim Schenkungsvertrag
Hierbei sollten die Schenker aber aufpassen: alles, was im Schenkungsvertrag nicht geregelt ist, kann dann bei Streitigkeiten mit den beschenkten Kindern auch nicht gefordert werden. Besonders zu empfehlen ist die Vereinbarung von Rückforderungsrechten, die es den Eltern ermöglichen, die Übertragung der Immobilie zurückzufordern, wenn Umstände eintreten, mit denen sie nicht gerechnet haben oder nicht einverstanden sind. Werden auf solche Rückforderungsrechte im Vertrag verzichtet, haben dies manche Schenker heftig zu bereuen. Nicht vergessen werden sollten auch Regelungen zum Pflichtteilsverzicht und möglichen Ausgleichszahlungen an bei der Schenkung nicht bedachte Kinder.
Vorteilhafter ist manchmal anstelle einer Schenkung ein Verkauf der Immobilie an eines der Kinder. Damit dieses den Kaufpreis bezahlen kann, gewährt der Schenker dem Beschenkten ein Darlehen, welches mit einem schriftlichen Darlehensvertrag dokumentiert wird. Die Darlehensbedingungen können individuell gestaltet werden (z. B. ob mit oder ohne Zinsen).
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Auch bei einem Verkauf des Hauses können sich die Eltern ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht vorbehalten. Insbesondere wenn die Immobilie nicht mehr belastet ist und das beschenkte Kind schon selbst über ein gutes Einkommen mit entsprechender Steuerlast verfügt kann ein Verkauf aus steuerlicher Sicht die bessere Variante sein.
Die Anschaffungskosten für den Kauf können vom Kind steuerlich geltend gemacht werden und führen zur Reduzierung der Einkommenssteuerschuld. Auf der anderen Seite erhalten die Eltern regelmäßige Zahlungen auf das von ihnen gewährte Darlehen und können so ihre Einkommenssituation verbessern.
Verkauf erbrechtlich vorteilhafter
Auch erbrechtlich kann ein Verkauf vorteilhafter sein: Streitigkeiten zwischen Geschwistern können vermieden werden, weil eben gerade keine Schenkung an eines der Kinder erfolgt, sondern ein Verkauf mit einer entsprechenden Gegenleistungspflicht des Kindes.
Bei jeder beabsichtigten Übertragung sollten vor dem Gang zum Notar die individuellen Faktoren wie Verkehrswert der Immobilie, familiäre Situation und steuerlichen Auswirkungen auf alle Beteiligten eingehend geprüft werden.
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