Das Mietverhältnis ist beendet. In dieser Phase wird das Thema Kaution, v. a. die Frage, wann und wie schnell sie zurückbezahlen ist, oft ein Streitpunkt. Der Mieter will die Kaution möglichst schnell zurückerhalten. Der Vermieter möchte aber eine angemessene Zeit für die Abrechnung/Auszahlung haben. Dieser Artikel soll dazu beitragen, unnötigen Unmut insoweit erst gar nicht aufkommen zu lassen. Denn: Es gibt ganz einfache Grundsätze zu diesem Thema.
Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung. Sie dient folglich dazu, Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis abzusichern. Viele Mieter meinen, die Kaution ist sofort bei Auszug bzw. bei der Rückgabe am besten gleich in bar oder unmittelbar danach auszubezahlen. Nein, das ist schlichtweg nicht richtig. Dem Vermieter können Ansprüche aus der Zeit während des Mietverhältnisses oder nach der Beendigung des Mietverhältnisses zustehen, die er von der Kaution abziehen darf.
Die Frist, Forderungen zu prüfen
Die Länge der Prüf- und Überlegungsfrist ist weder gesetzlich geregelt noch gibt es allgemeingültige Aussagen in der Rechtsprechung zu dieser Frage. Die Dauer der Frist hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Mit dem Begriff Einzelfall kann man wenig anfangen. Allgemein kann man von folgenden Grundsätzen ausgehen: Der Vermieter ist spätestens dann zur Rückzahlung verpflichtet, wenn feststeht, dass er keine Ansprüche mehr gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis hat. Die Rechtsprechung geht weitgehend davon aus, dass dem Vermieter eine Überlegungsfrist von bis zu sechs Monaten zuzubilligen ist. Ist aber völlig klar, dass keinerlei Ansprüche des Vermieters bestehen, kann diese Prüffrist auch kürzer ausfallen. Wenn keine Mietrückstände bestehen und die Wohnung noch dazu tip top vom Mieter zurückgegeben wird, braucht der Vermieter keine sechs Monate. Hier wird der Vermieter oft auch von sich aus bereits weit früher die Kaution zurückbezahlen. Eines weiteren Umstands sollte sich der Mieter allerdings auch hier bewusst sein.
Ein Vermieter kann u. U. ein Zurückbehaltungsrecht für einen längeren Zeitraum geltend machen, das der Rückzahlung der kompletten Kaution entgegensteht. Dies ist bei noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen der Fall. Wenn ein Nachzahlungsbetrag aus noch abzurechnenden Zeiträumen zu erwarten ist, darf vom Vermieter ein angemessener Teil der Kaution auch länger als sechs Monate einbehalten werden.
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| Martina Niemeier-Greiner ist in der Chamer Kanzlei am Steinmarkt, Kuchenreuter Dr. Stangl Alt PartGmbB, tätig. | Niemeier-Greiner ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Ansprechpartnerin rund um die Immobilie und sonstigen Grundbesitz. Vertiefende Hinweise finden sich auf der Kanzlei-Homepage. | (0 99 71) 8 54 00,info@kanzlei-am-steinmarkt.de, Internetwww.kanzlei-am-steinmarkt.de |
Was darf der Vermieter einbehalten
Ein Vermieter muss sich klar sein, dass er die Höhe des Einbehaltes aber nicht willkürlich bestimmen kann. In der Regel berechnet man diesen Einhalt aus dem Nachzahlungsbetrag der letzten Abrechnung mit einem gewissen Kostensteigerungszuschlag. Der Vermieter sollte allerdings dann, wenn der Abrechnungszeitraum vorbei ist, in angemessener Zeit die Betriebskostenabrechnung erstellen. Ein Vermieter hat zwar gesetzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung dem Mieter zukommen zu lassen.
Wenn er aber einen Teil der Kaution zurückbehält, erwartet die Rechtsprechung, dass der Vermieter die Abrechnung nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt, sobald es ihm möglich und zumutbar ist.
Expertin Martina Niemeier-Greiner -Foto: AGENTUR DREIBEIN
