Der Ukrainekrieg hat unmittelbare Auswirkungen auch auf die Mieten und Betriebskosten sowie Stromkosten im Landkreis. Darüber darf man sich nicht täuschen. Die Preise kommen allerdings beim Mieter erst zeitversetzt an. Dies kann zu bösen Überraschungen führen, wenn Mieter nicht finanzielle Reserven anlegen oder gegebenenfalls freiwillig monatlich mehr zahlen, um die Belastungen abzufedern. Warum ist dies so?
Bereits jetzt, ohne dass ein Erdölembargo oder der Gashahn zugedreht wurde, gab es starke Preisanstiege. Teils gab es diese Preisanstiege schon in 2021, wobei auch politische Maßnahmen zum Schutz des Klimas ihren Beitrag geleistet haben. Spätestens seit Anfang 2022 gehen die Preise durch die Decke. Die Weiterentwicklung des Krieges ist nicht absehbar.
Verbraucherpreise steigen, Mieten steigen
Bei den Mietern war und ist es im Landkreis Cham empfehlenswert, bei der Wohnungsmiete vertragliche Mietanpassungsmöglichkeiten zu vereinbaren. Diesseits wurde schon seit Jahren im Rahmen der Rechtsberatung des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes (BWE) Cham und den dortigen Mustern empfohlen, bei uns vorsorglich eine Indexmiete zu vereinbaren.
Grund dafür war, dass das gesetzliche Mieterhöhungssystem sehr formalistisch ist und in ländlichen Regionen die Datenbasis fehlt. Mangels Mietspiegel, Mietdatenbank ist der Vermieter auf die Angabe und das Auffinden von drei Vergleichswohnungen angewiesen. Die Suche danach ist mangels Datengrundlage sehr schwierig. Viele Vermieter scheitern daher an den Formalien der Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB. Ohne Begründung kein Anspruch auf Mieterhöhung.
Daher wurde und wird dem Vermieter geraten, eine Indexmiete gekoppelt an die Verbraucherpreise im Vertrag vorzusehen. Da in der Vergangenheit die Verbraucherpreise eher verhalten gestiegen sind, waren die Steigerungen der Miete überschaubar. Nun steigen die Verbraucherpreise stark, was dazu führt, dass die Mieten bei derartiger Vertragsgestaltung nun steigen werden.
| Autor: | Fachgebiete: | Kontakt: |
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| Dr. Andreas Stangl ist Anwalt der Kanzlei am Steinmarkt Kuchenreuter, Dr. Stangl, Alt PartGmbB. | Andreas Stangl ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Miet- und WEG-Recht, außerdem Dozent bei der IHK und Fachbuchautor. | Kanzlei am Steinmarkt Cham, (0 99 71) 8 54 00, E-Mail info@kanzlei-am-steinmarkt.de |
Auch bei Neuabschlüssen ist damit zu rechnen, dass die Mieten teurer werden, da die Kosten für Baupreise, Modernisierung usw. gleichfalls exorbitant steigen. Letztlich werden die Preise am Markt weitergegeben.
Bei den Betriebskosten werden die Kostensteigerungen zeitversetzt weitergegeben werden. Wer bisher ein kleines Guthaben bekommen hat oder nur eine geringe Nachzahlung zu leisten hatte, wird Ende 2022 die erste böse Überraschung erleben. Besonders 2023 sind massive Nachzahlungsbeträge zu erwarten. Grund dafür ist, dass der Vermieter zunächst die Kosten für Heizung, Versicherungen usw. vorfinanzieren muss. Die tatsächlichen Kosten werden dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weitergegeben. Diese Betriebskostenabrechnung erfolgt nach Abschluss des Abrechnungszeitraums, meist dem Kalenderjahr.
Dies bedeutet, dass die Abrechnungen für das Jahr 2021 bis spätestens Ende 2022 abgerechnet sein müssen und für das Jahr 2022 spätestens in 2023. Da bereits in 2021 die Kostensteigerungen vorhanden waren, ist bereits bei diesen Abrechnungen mit Nachzahlungen zu rechnen. Die extrem hohen Preise 2022 werden dann 2023 abgerechnet werden. Es ist im Einzelfall mit dreistelligen Nachzahlungsbeträgen zu rechnen. Dies belastet das Budget vieler Mieter.
Das Gespräch mit dem Vermieter suchen
Parallel dazu werden weitere Maßnahmen durch die Regierung im Sinne des Klimaschutzes geplant, die gleichfalls Auswirkungen auf den Immobilienbereich haben werden. Wohnen wird teuer!
Es ist daher empfehlenswert, frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und freiwillig die Vorauszahlungen anzupassen.
AGENTUR DREIBEIN
