Findet ein Eigentümerwechsel im Mietverhältnis statt, kommt bei Mietern teilweise Angst vor Beendigung des Mietverhältnisses, Mieterhöhungen etc. auf. Neue Eigentümer glauben zum Teil, dass sie unbedingt schnell einen Mietvertrag abschließen müssen. Diese Sorgen sind allerdings unbegründet. Das Gesetz enthält konkrete Regelungen zum Eigentümerwechsel im Mietverhältnis.
Im BGB ist der sogenannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ verankert. Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis durch die Veräußerung des Wohnraums nicht beendet wird. Das Gesetz sieht vor, dass im Falle der Veräußerung vermieteten Wohnraums, die nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten erfolgt, der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt.
Vertragskonditionen bleiben dieselben
Der neue Vermieter hat grundsätzlich auch kein Recht, das Mietverhältnis unter erleichterten Bedingungen zu kündigen. Ihm stehen nur die Kündigungsrechte zu, die auch dem bisherigen Vermieter zur Verfügung standen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht für den Fall des Erwerbs des vermieteten Wohnraums im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Hier hat der Erwerber die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Er ist in diesem Fall nicht an etwaige vertraglich vereinbarte erschwerte Kündigungsbedingungen, insbesondere nicht an längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen, gebunden.
Auch die verlängerte Kündigungsfrist einer ordentlichen Kündigung, die für den Vermieter bei einer bestimmten Dauer des Mietverhältnisses gilt, besteht für den Ersteher nicht. Dieser kann das Mietverhältnis daher unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dieses erleichterte Kündigungsrecht steht ihm allerdings nur zu, wenn er von ihm zum erstmöglichen Zeitpunkt Gebrauch macht. Der Ersteher kann allerdings nicht einfach grundlos kündigen. Der Ersteher braucht als Vermieter auch in diesem Fall ein berechtigtes Interesse an der Kündigung.
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| Martina Niemeier-Greiner ist in der Chamer Kanzlei am Steinmarkt, Kuchenreuter Dr. Stangl Alt PartGmbB, tätig. | Niemeier-Greiner ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Ansprechpartnerin rund um die Immobilie und sonstigen Grundbesitz. Vertiefende Hinweise finden sich auf der Kanzlei-Homepage. | (0 99 71) 8 54 00,info@kanzlei-am-steinmarkt.de, Internetwww.kanzlei-am-steinmarkt.de |
Darf neuer Eigentümer Miete erhöhen?
Oft kommt es vor, dass Erwerber vermieteten Wohnraums die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen. Künftige Eigentümer müssen allerdings einen Sonderfall beachten. Ist nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter und vor der Veräußerung an der vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet worden, ist der Mieter besonders geschützt. In diesem Fall kann der neue Eigentümer, der dann an Stelle des vorigen Eigentümers in die Vermieterstellung eintritt, nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Er muss eine Frist von in der Regel drei Jahren ab dem Eigentumserwerb abwarten, bis er die Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Die Frist kann in den einzelnen Bundesländern durch Rechtsverordnung in bestimmten Fällen auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.
Wichtig zu wissen ist noch, dass der Erwerber auch kein Recht hat, die Miete allein aus Anlass des Eigentumserwerbs zu erhöhen. Er ist an dieselben gesetzlichen Voraussetzungen gebunden, wie es auch der bisherige Vermieter war.
Unsere Expertin Martina Niemeier-Greiner -Foto: AGENTUR DREIBEIN
