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Neue Veränderungen im Mietrecht

Für Mieter und Vermieter gelten einige neue Sonderregeln. Unser Rechtsexperte stellt sie in einem Überblick vor.
Von Dr. Andreas Stangl

  • Vermieter und Mieter sollten sich zusammensetzen, falls der Mieter wegen der derzeitigen Krise seine Miete nicht bezahlen kann. Foto: dpa

Cham.Der Gesetzgeber hat unabhängig von den Sondergesetzen im Zuge der Covid-19-Pandemie nahezu unbemerkt weitere Veränderungen im Mietrecht vorgenommen. Es handelt sich hierbei um Beschränkungen der Mieterhöhungsmöglichkeiten und eine Deckelung der Mieten bei Wohnraum.

Bereits am 1. Januar 2020 wurde bei Erhöhung der Miete der Zeitraum zur Bestimmung der ortsüblichen Miete von vier auf sechs Jahre ausgedehnt. Ein Vermieter muss nach dem Gesetz, wenn er die Miete gegenüber dem Mieter erhöhen will, dessen Zustimmung einholen. Wird diese verweigert, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen und so die Mieterhöhung durchsetzen.

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Sechs statt vier Jahre

Im Gesetz gibt es strenge Regeln, in welcher Art und Weise diese Erhöhung zu erfolgen hat. Die Obergrenze bildet dabei die ortsübliche Vergleichsmiete. Bislang wurden die Werte dieser Vergleichsmiete aus den Mieten der vergangenen vier Jahre gewonnen, nun hat der Gesetzgeber diesen Zeitraum auf sechs Jahre ausgedehnt.

Hintergrund bei ständig steigenden Mieten war, dass man damit ältere, niedrigere Mieten aus der Vergangenheit vor mehr als vier Jahren mitberücksichtigen könnte. In der Folge hofft man so, durch Einbeziehung der niedrigeren Zahlen den Deckel der ortsüblichen Vergleichsmiete bundesweit damit künstlich zu senken.

Schärfere Bremse bei neuem Vertrag

Eine weitere Sonderregelung ist bei Neuabschluss eines Mietvertrages die Verschärfung der „Mietpreisbremse“. Die Neuregelung gilt ab 1. April 2020. Dies betrifft aber nur Städte wie München oder Regensburg, für die der Freistaat Bayern die Anwendung der Mietpreisbremse verordnet hat.

Für Mietverträge, die ab 1. April 2020 vereinbart werden, kann ein Mieter bei Wohnraum vom Vermieter auch für einen zurückliegenden Zeitraum Miete zurückfordern, wenn der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügt. Ältere Verträge werden von dieser Regelung nicht berührt.

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Vermieter sollten bei der Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge haben, die um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden darf. Ansonsten drohen, obwohl der Mieter den Vertrag unterzeichnet hat, nachträglich hohe Rückforderungen. Vermietern ist anzuraten, sofern sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in diesen Städten berufen können, diese Auskunft schriftlich und beweisbar vorzunehmen.

Ausnahme: Erstvermietung

Die Mietpreisbremse greift nicht bei der Erstvermietung von Neubauwohnungen, sie gilt auch nicht bei der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung. Sie soll auch nicht gelten, wenn der vorherige Mieter eine höhere Miete bezahlt hat.

Die Ausnahmen setzen aber voraus, dass der Vermieter den Mieter hierüber nachweisbar vor Abschluss des Vertrages informiert. Mietern ist zu raten, einen etwaigen Verstoß gleichfalls innerhalb der 30 Monate zu rügen, um sich so auch die rückwirkende Rückforderung zu viel bezahlter Miete offen zu halten.

Unser Experte

  • Autor:

    Dr. Andreas Stangl ist Anwalt der Kanzlei am Steinmarkt Kuchenreuter, Dr. Stangl, Alt PartGmbB.

  • Fachgebiete:

    Andreas Stangl ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Miet- und WEG-Recht, außerdem Dozent bei der IHK und Fachbuchautor. Ende des Jahres erscheint sein Buch „Rechtssicher bauen und modernisieren“ beim Beck Verlag.

  • Kontakt:

    Kanzlei am Steinmarkt Cham, (0 99 71) 8 54 00, E-Mail info@kanzlei-am-steinmarkt.de

Denkbar sind weitere Sonderregelungen wie das seit 1. April 2020 geltende Verbot der Kündigung wegen Zahlungsverzug durch den Vermieter wegen Rückständen im Zeitraum April bis Juli 2020, sofern der Mieter glaubhaft macht, durch die Pandemie betroffen zu sein. An der grundsätzlichen Zahlungspflicht des Mieters von Geschäfts- oder Wohnraum ändert dies nichts. Ratsam ist es für die Parteien, eine Eskalation zu vermeiden und gemeinsam Lösungen in einem Nachtrag zu finden.

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