Zum Jahresende war die Immobilienübertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge nochmals in aller Munde. Durch eine angekündigte Gesetzesänderung wollten viele Betroffene noch Immobilien übertragen.
Am 16. Dezember 2022 wurde nämlich das neue Jahressteuergesetz 2022 verabschiedet. Damit wird u.a. auch das Bewertungsgesetz dahingehend geändert, dass teilweise neue Bewertungsregeln für Immobilien zur Anwendung kommen. Auf den Einzelfall bezogen kann dabei gerade bei Immobilien in größeren Städten ein höherer Wert entstehen.
Viele wurden somit dazu bewegt, die Übertragung noch im Jahr 2022 zu machen. Aktuell wird diesbezüglich diskutiert, ob ggf. auch die steuerlichen Freibeträge für Übertragungen angehoben werden. Eine Entscheidung dazu liegt aber noch nicht vor.
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Betroffene Personen müssen sich aber keine allzu großen Sorgen machen, etwas verpasst zu haben. Im Rahmen der Gestaltungspraxis gibt es vielzählige Möglichkeiten, Immobilien steuerneutral auf die nächste Generation zu übertragen.
Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz, das sowohl bei lebzeitigen Schenkungen als auch Übertragungen von Todes wegen Anwendung findet, beinhaltet Freibeträge, innerhalb derer Vermögensgegenstände steuerfrei übertragen werden können. Beispielsweise beträgt der Freibetrag gegenüber Kindern derzeit 400.000 Euro pro Elternteil, gegenüber Enkeln 200.000 Euro und gegenüber nicht Verwandten 20.000 Euro. Der Freibetrag kann alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.
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Eine gängige Gestaltungsvariante ist es daher, bereits zu Lebzeiten (das heißt mindestens zehn Jahre vor Versterben) Vermögensgegenstände zu übertragen, so dass im Erbfall der Freibetrag in voller Höhe erneut zur Verfügung steht und keine Steuerbelastung anfällt. Gerade bei Immobilien lässt sich dies optimal gestalten, da im Rahmen eines Übertragungsvertrags auch Wohn- und Nutzungs- und Rückübertragungsrechte vereinbart werden können. Damit kann unter anderem ein Wohnen bis zum Lebensende gesichert werden.
Bewährt hat sich beispielsweise auch eine sogenannte Nießbrauchsgestaltung, mit der zwar das Eigentum übertragen wird, der Überlasser sich aber das Nutzungs- und Verwertungsrecht (zum Beispiel auch Vermietung) zurückbehält. Der interessante Vorteil dabei liegt darin, dass der steuerliche Übertragungswert durch die Belastung mit dem Nießbrauchsrecht verringert wird und eine etwaige Steuerbelastung minimiert werden kann.
Gerade bei betrieblichem Vermögen (zum Beispiel Gewerbebetrieb oder Landwirtschaft) sollte jedenfalls frühzeitig gehandelt werden. Hier gibt es verschiedenste Gestaltungsmöglichkeiten, die auf den Einzelfall abgestimmt werden müssen. So kann hier beispielsweise mit der frühzeitigen Gründung von vermögensverwaltenden Holding-Gesellschaften eine komplette Steuerfreiheit erreicht werden. Bei größeren Vermögen können auch Stiftungen herangezogen werden, die auch zu Lebzeiten schon weitreichende steuerliche Vorteile mit sich bringen.
Wichtig und entscheidend im Zusammenhang mit der Vermögensplanung ist es jedoch, möglichst frühzeitig tätig zu werden und bestehende Vereinbarungen in regelmäßigen Abständen auf Aktualität zu überprüfen. Sobald ein Erbfall eintritt, sind die Gestaltungsmöglichkeiten begrenzt und es können dadurch hohe finanzielle Nachteile entstehen, die leicht vermieden werden können.