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Wann Mieterhöhung rechtlich möglich ist

Das Gesetz bietet Optionen für Vermieter, bestehende Vereinbarungen zu durchbrechen. Martina Niemeier-Greiner gibt Überblick.
Von Martina Niemeier-Greiner

Mieterhöhung – Wann ist sie rechtlich möglich? Foto: dpa
Mieterhöhung – Wann ist sie rechtlich möglich? Foto: dpa

Cham.Insbesondere in langjährigen Mietverhältnissen stellt sich oft für einen Vermieter die Frage, ob die vereinbarte Miete noch zeitgemäß ist. Grundsätzlich gilt bei Verträgen der Grundsatz „Pacta sunt servanda“ (Verträge sind einzuhalten). Dieser Grundsatz wird im Mietrecht durch spezielle gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung durchbrochen.

Wenn man im Alltag von Mieterhöhungen spricht, wird meist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemeint. Aber auch die Erhöhung der Miete nach Modernisierungsmaßnahmen oder die Erhöhung der Vorauszahlungen für Betriebskosten sind Mieterhöhungen. Dieser Artikel befasst sich im Folgenden mit der Erhöhungsmöglichkeit auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Beachtet der Vermieter die gesetzlichen Spielregeln, die nachfolgend aufgezeigt werden, steht einer Mieterhöhung nichts im Wege. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht einseitig anordnen. Er hat die Zustimmung des Mieters einzuholen. Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt, oder im Falle der unberechtigten Zustimmungsverweigerung, wenn das Gericht den Mieter zur Zustimmung verurteilt.

Martina Niemeier-Greiner
Martina Niemeier-Greiner

Der Mieter ist verpflichtet zuzustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, die geforderte Miete nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete ist, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten werden. Jahressperrfrist bedeutet, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung mindestens zwölf Monate liegen müssen.

Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöht werden darf. Für bestimmte Regionen (z. B. Regensburg und München) gelten derzeit Sonderreglungen, sodass die Miete dort innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent erhöht werden kann.

Zudem muss der Vermieter sein schriftliches Mieterhöhungsbegehren begründen. Hierfür stehen verschiedene Begründungsmittel zur Auswahl. Die einfachste Variante ist die Mieterhöhung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel. Voraussetzung hierfür aber ist, dass es für das Gebiet, in dem die Wohnung liegt, auch einen Mietspiegel der Gemeinde gibt. Finger weg von sogenannten Mietspiegeln auf Immobilienportalen im Internet! Ein derartiges Mieterhöhungsverlangen ist zum Scheitern verurteilt.

Wenn es keinen Mietspiegel und keine Mietdatenbank bei der Gemeinde gibt, ist eben auf ein anders Begründungsmittel zurückzugreifen. Das gesetzliche Begründungsmittel Sachverständigengutachten macht aufgrund hoher Kosten wirtschaftlich gesehen in der Regel keinen Sinn. Es bleibt dann noch die Möglichkeit mittels Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen die Miete auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen.

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Hat ein Vermieter diese gesetzlichen Anforderungen einer Mieterhöhung beachtet, muss der Mieter innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist zustimmen. Diese Frist beginnt in dem Monat, in dem das Mieterhöhungsverlangen zugeht, und endet am Ende der beiden darauffolgenden Monate. Stimmt der Mieter nach Ablauf dieser Frist nicht zu, ist die Mieterhöhung innerhalb von drei weiteren Monaten gerichtlich einzufordern.

Fazit: Das Gesetz gibt dem Vermieter Möglichkeiten an die Hand, nicht mehr zeitgemäße Mieten anzupassen. Kurzum: Als Vermieter kann man zwar nicht die Miete einfach so erhöhen.

Eine einmal vereinbarte Miete ist aber nicht in Stein gemeißelt. Wenn man als Vermieter die gesetzlichen Voraussetzungen beachtet, steht einer Erhöhung auf eine adäquate Miete nichts im Wege. Man muss eben, wie so oft, nur wissen, wie.

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