Im preisfreien Wohnraum gibt es die Möglichkeit, eine Indexmiete zu vereinbaren. Doch was ist eine Indexmiete? Welche Vorteile bringt eine derartige Vereinbarung mit sich?
Indexmiete bedeutet kurz und knapp, dass der Mietpreis an die Steigerung oder Senkung des Lebenshaltungsindex angekoppelt wird. Die Indexmiete muss zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Im Mietvertrag geschieht dies durch eine sogenannte Indexklausel. Damit diese wirksam vereinbart ist, muss folgendes beachtet werden:
Die Vereinbarung der Indexmiete muss immer schriftlich erfolgen. Bezugspunkt für die Mieterhöhung oder Senkung darf nur der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland sein. Es muss zudem verständlich sein, wie sich die Miethöhe anpasst.
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Die in der Vergangenheit oft stiefmütterlich behandelte Indexmiete bietet durchaus gewisse Vorteile, v.a. für Vermieter. Die Änderung der Miethöhe richtet sich bei der Indexmiete nach klaren Maßstäben. Streitigkeiten wegen einseitiger Mieterhöhungen des Vermieters mittels Mietspiegel, Vergleichswohnungen etc.(§§ 558 ff. BGB) kommen erst gar nicht auf.
Der Vermieter braucht sich (und darf sich überdies neben der Geltung einer Indexmiete) dieser teilweisen umständlichen Erhöhungsmöglichkeit nicht bedienen. Insbesondere in Gemeinden, in denen es keinen Mietspiegel im Sinne der §§ 558 ff. BGB gibt – wie im Landkreis Cham –, ist für Vermieter die Vereinbarung einer Indexmiete durchaus überlegenswert.
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Vermieter, die in ihren Mietverträgen bereits wirksame Indexklauseln vereinbart haben, haben aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Lage und der damit verbundenen Entwicklung des Verbraucherpreisindex ein ganz einfaches Mittel an der Hand, die Miete zu erhöhen. Ein Blick in den Mietvertrag dürfte sich für den ein oder anderen Vermieter zum aktuellen Zeitpunkt durchaus rentieren.
Dennoch darf in diesem Zusammenhang ein Punkt nicht unerwähnt bleiben. Eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex kann theoretisch auch zu einer Absenkung der Miete führen, die der Mieter in diesem Fall beanspruchen kann. Dies wäre möglich, wenn die generellen Lebenserhaltungskosten sinken. Besonders wahrscheinlich scheint dies zwar nicht. Aber wer glaubte z.B. vor Corona daran, dass ein Virus einmal die ganze Welt quasi „lahmlegen“ würde? Daher muss insbesondere Vermietern auch dieser Umstand bekannt sein, wenn sie sich für eine Indexmiete entscheiden. Wichtig zu wissen ist weiterhin, dass bei einem Indexmietvertrag Mieterhöhungen wegen Modernisierung nicht zulässig sind. Eine Ausnahme hiervon gilt nur dann, wenn der Vermieter zu einer Modernisierung gesetzlich verpflichtet ist, (z.B. zur Erneuerung der Heizung wegen verschärfter Abgasvorschriften). Wenn ein Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen plant und in absehbarer Zeit realisieren möchte, bei denen eine deutliche Erhöhung der Miete nach den gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen erlaubt ist, muss er sich gut überlegen, ob er eine Indexmiete vereinbart oder nicht.
Wurde wirksam eine Indexmiete vereinbart, läuft die Änderung der Miethöhe folgendermaßen ab. Die Änderung der Miethöhe ist schriftlich bekanntzugeben. Eine Einwilligung des anderen Vertragspartners ist nicht nötig. Weiterhin muss transparent aufgelistet werden, wie hoch der bisherige Betrag war, welche Veränderung nun eintritt und welcher Betrag zukünftig zu bezahlen ist. Ab dem übernächsten Monat, nachdem die Mitteilung über die Mietpreisänderung zugegangen ist, muss dann der neue Betrag bezahlt werden. Die Miethöhe kann jedes Jahr neu angepasst werden, muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Infos und Rechenhilfen findet man auf der Internetseite des Statistischen Bundesamtes. Fazit: Der Begriff Indexmiete hört sich schwieriger an, als die Umsetzung tatsächlich ist.
