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MZ-Serie

Was tun bei Mängeln am Bau?

Unser Chamer Rechtsexperte Dr. Andreas Stangl erklärt diesmal, wie ein Bauherr bei Schäden zu seinem Recht kommt.
Von Dr. Andreas Stangl

Ein Auftragnehmer hat nicht nur die Pflicht, sondern auch ein Recht zur Mängelbeseitigung. Foto: Stefan Sauer/dpa
Ein Auftragnehmer hat nicht nur die Pflicht, sondern auch ein Recht zur Mängelbeseitigung. Foto: Stefan Sauer/dpa

Cham.In der Praxis ist zu beobachten, dass viele Bauherren, deren Architekten, aber selbst Bauunternehmer gegenüber ihren Subunternehmern, bei der Abfassung einer Mängelrüge grundlegende Fehler begehen. Die Folgen können fatal sein. Es kann sein, dass bei tatsächlich vorhandenen Mängeln am Bau der Auftraggeber (=AG) keine Ansprüche mehr gegenüber seinem Auftragnehmer (=AN) durchsetzen kann.

Der AG muss den AN unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels aufgefordert haben, damit das Nacherfüllungsrecht des AN erlischt. Ein AN hat nicht nur die Pflicht, sondern auch ein Recht zur Mängelbeseitigung. Der AG darf ihm dieses Recht nicht einfach nehmen. Man muss quasi eine zweite Chance einräumen, damit man weitergehende Rechte hat.

Beispielsweise gibt es nach einer erfolglosen Nacherfüllung bzw. Verstreichen einer gesetzten Nacherfüllungsfrist die Möglichkeit, den Mangel durch Dritte zu beseitigen. Dies nennt man „Ersatzvornahme“. Möglich ist auch, einen Kostenvorschuss auf eine spätere Mängelbeseitigung einzufordern.

Daneben gibt es Möglichkeiten der Minderung und des Schadensersatzes. Welche Rechte zustehen und wie man vorzugehen hat, hängt davon ab, ob man einen BGB-Bauvertrag oder einen VOB/B-Vertrag geschlossen hat.

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Dr. Andreas Stangl
Dr. Andreas Stangl

Letzteres sind Verträge, in denen die Parteien eine allgemeine Geschäftsbedingung, die VOB/B, in den Vertrag einbezogen haben. Diese ist am Bau häufig verbreitet und weist einige Besonderheiten auf. In beiden Fällen ist Voraussetzung nach Abnahme der Bauleistung, dass zunächst die Mängel gerügt werden, der AN also Gelegenheit zur Beseitigung bekommt. Eine Mängelrüge erfordert eine eindeutige und inhaltlich zweifelsfreie Erklärung des AG an den AN. Der AG hat anzugeben, welcher Mangel beseitigt werden soll.

Diese Konkretisierung der Mängelrüge ist Voraussetzung dafür, dass der AN Art und Umfang der von ihm geforderten Nacherfüllung erkennt und der AG später nicht weitere Mängel nachschieben kann, ohne dass diese innerhalb der Verjährungsfrist für Mängelrechte gerügt worden wären. Die Rechtsprechung ist großzügig, wenn der AG den Mangel seinem äußeren Erscheinungsbild nach genau bezeichnet und die genaue Lage des Mangels angibt, während eine Angabe der Ursache nicht erforderlich ist (Symptomrechtsprechung). Der AG kann auf eine Mängelrüge nur verzichten wenn der AN zweifelsfrei und ernstlich zu erkennen gibt, dass er einer solchen Aufforderung ohnehin nicht nachkommen wird.

Unser Experte

  • Autor:

    Rechtsanwalt Andreas Alt ist in Cham als Rechtsanwalt in der Kanzlei am Steinmarkt Kuchenreuter Dr. Stangl Alt PartGmbB tätig.

  • Fachgebiete:

    Andreas Alt ist Fachanwalt für Verkehrsrecht und Strafrecht, ein weiterer Schwerpunkt liegt auf dem privaten Versicherungsrecht, vor allem dem Bereich der Personen- und Sachversicherungen.

  • Kontakt:

    Kanzlei am Steinmarkt, Cham, (0 99 71) 8 54 00, E-Mail info@kanzlei-am-steinmarkt.de , Internet: kanzlei-am-steinmarkt.de

Bei der Mängelrüge dürfen keine bloßen Floskeln verwendet werden. Der AG sollte konkret die Mängelbeseitigung verlangen. Er kann sich bei der Konkretisierung durchaus auch bestimmter Anlagen bedienen, beispielsweise Pläne, Fotos oder gar Gutachten. Entscheidend ist, dass der AN erkennen kann, dass sich der AG mit einer Mängelerscheinung nicht zufrieden gibt und eine Beseitigung des Mangelsymptoms erwartet.

Der AG darf nicht versäumen zu dokumentieren, dass die Mängelbeseitigung zugegangen ist. Die Mängelrüge des AG sollte eine Fristsetzung enthalten. Eine Fristsetzung ist zwar nicht Grundvoraussetzung für die Geltendmachung des Nacherfüllungsanspruchs, ist aber notwendig für die nachfolgenden Sekundäransprüche. Die weiteren Ansprüche, z.B. Kostenvorschussanspruch, Ersatzvornahme, usw. hängen davon ab, dass eine gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung fruchtlos abgelaufen ist. Der AG darf mit den Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht vor Ablauf der von ihm gesetzten Frist mit der Ersatzvornahme beginnen. Der AN hat nicht nur eine Pflicht, sondern auch ein Recht zur Mängelbeseitigung.

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