Wohnen
Wenn in der Mietwohnung Ungeziefer ist

Was müssen Mieter und Vermieter tun, wenn ungeliebten Krabbeltiere auftauchen – und welche Konsequenzen hat das?

18.04.2021 | Stand 16.09.2023, 3:19 Uhr
Wer übernimmt die Kosten, wenn Schädlinge aus einer Mietwohnung beseitigt werden müssen? Das ist von Fall zu Fall verschieden, weiß unsere Expertin. −Foto: Frank Rumpenhorst/picture alliance/dpa

Treten Insekten und Ungeziefer in einer Mietwohnung auf, ist der Schreck oft groß. Die Beseitigung der ungeliebten Krabbeltiere und Co. ist oft mit Kosten verbunden. Welche Auswirkungen hat das Auftreten solcher Tierchen auf das Mietverhältnis?

Beim Auftreten eines Schädlingsbefalls ist wichtig, dass der Mieter diesen umgehend dem Vermieter meldet. Der Vermieter hat und wird sodann das Ausmaß des Befalls prüfen und gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zur Beseitigung einleiten. Die hierfür entstehenden Kosten muss der Mieter nur dann tragen, wenn der Mieter für den Schädlingsbefall verantwortlich ist. Beweispflichtig dafür, dass die Ursache des Auftretens der Schädlinge allein in der Verantwortung des Mieters liegt, ist der Vermieter.

Was der Vermieter nachweisen muss

Liegt ein nicht vom Mieter zu vertretener Ungezieferbefall vor, stellt sich weiterhin auch meist die Frage nach einer Mietminderung. Eine Minderung der Miete ist immer dann möglich, wenn eine erhebliche Abweichung der gemieteten Räume vom vertragsgemäßen Zustand vorliegt.

Bei Insektenbefall ist die Erheblichkeit der entscheidende Dreh- und Angelpunkt. Der Ungezieferbefall muss vom Ausmaß und Umfang erheblich sein. Dies ist in der Regel zu verneinen beim Auftreten einzelner Insekten in einer Erdgeschosswohnung, da ein Mieter hiermit rechnen muss. Auch beim Auftreten einzelner Silberfische, insbesondere im Feuchtigkeitsbereich einer Wohnung, wird man nicht von einem Mangel sprechen können.

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Martina Niemeier-Greiner ist in der Chamer Kanzlei am Steinmarkt, Kuchenreuter Dr. Stangl Alt PartGmbB, tätig.Niemeier-Greiner ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Ansprechpartnerin rund um die Immobilie und sonstigen Grundbesitz. Vertiefende Hinweise finden sich auf der Kanzlei-Homepage.(0 99 71) 8 54 00,info@kanzlei-am-steinmarkt.de, Internetwww.kanzlei-am-steinmarkt.de

Anders ist dies dagegen, wenn sich in der Wohnung etwa Ameisen eingenistet und sich bereits Ameisenstraßen gebildet haben. Auch ein erheblicher Befall mit Silberfischen und das Auftreten von Kakerlaken wird als Mangel anzusehen sein.

Die Rechtsprechung zur Minderungshöhe ist nicht ganz eindeutig. Die Höhe der Minderung hängt zudem maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab. Bei einem Kakerlakenbefall wurde in der Rechtsprechung mitunter eine Minderungsquote von zehn Prozent und bei einem erheblichen Silberfischbefall 15 Prozent zugesprochen.

Dann greift das Minderungsrecht

Um sein Minderungsrecht nicht zu verlieren, muss ein Mieter schnell handeln und den Befall unverzüglich anzeigen. Zeigt der Mieter den Mangel nicht an und erfährt der Vermieter auch nicht anderweitig von dem Insektenbefall, verliert der Mieter für den Zeitraum der Unterlassung der Mängelanzeige sein Minderungsrecht und ist dem Vermieter gegenüber wegen der unterlassenen Anzeige sogar schadensersatzpflichtig.

Des Weiteren stellt sich bei einem Ungezieferbefall immer wieder mal die Frage, ob die Kosten für die Ungezieferbeseitigung im Fall einer Umlagevereinbarung auf den Mieter auf diesen umgelegt werden können. § 2 Nr. 9 BetrKV enthält als umlagefähige Positionen „Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbehandlung“.

Wann sind Kosten umlagefähig?

Bei Betriebskosten handelt es sich um laufende wiederkehrende Kosten. Hierunter fallen daher nicht einmalig anfallende Kosten. Entstehen die Kosten nur einmalig, zum Beispiel aufgrund eines einmaligen Ungezieferbefalls, sind die Kosten als Instandhaltungskosten nicht umlagefähig. Nur wenn der Vermieter wiederholt in zeitlichen Abständen Schädlingsbekämpfungen durchführt, kann er diese Kosten auf Mieter umlegen, wenn die Umlage von Betriebskosten vertraglich geregelt wurde.