Im Corona-Lockdown blieben beziehungsweise bleiben auch noch aktuell viele Gewerbebetriebe geschlossen. Während dies zu Beginn der Corona-Pandemie vielzählige Branchen getroffen hat, sind aktuell nur noch Bars und Diskotheken erfasst. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 12. Januar 2021 – XII ZR 8/21 – eine Entscheidung zur bislang umstrittenen Frage der Zahlungspflicht von gewerblichen Mieten in Zeiten der Geschäftsschließung getroffen. Müssen die Mieten bezahlt werden, wenn Gewerbetreibende den Betrieb nicht öffnen dürfen bzw. keine Umsätze erwirtschaften?
Mietanpassungen sind möglich
Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen, Kontakt- und Zugangsbeschränkungen und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 ist regelmäßig die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. Diese Erwartung der Parteien wird dadurch schwerwiegend gestört, wenn die Ladenlokale schließen müssen.
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| Dr. Marius Treml ist Partner der Kanzlei T&P Treml und Partner mbB aus Cham. | Dr. Marius Treml ist Rechtsanwalt und Fachanwalt. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt in der Beratung von Privatpersonen und Unternehmen in wirtschaftsrechtlichen und steuerlichen Fragestellungen. | T&P Treml und Partner mbB, Rosenstraße 8, 93413 Cham, (09971) 99 6 99-0, Mail: cham@tp-partner.com,www.tp-partner.com |
Als Ausgestaltung der Regelung ist als weitere Voraussetzung erforderlich, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Mietanpassungen bis zu 50 Prozent möglich: Wie hoch die Mietanpassung ist, kann nicht pauschal entschieden werden. Dabei muss der Einzelfall betrachtet werden. Insbesondere ist zu berücksichtigen, wie hoch der Umsatzrückgang war, ob es staatliche Kompensationen oder Versicherungsleistungen gibt und welche Maßnahmen zur Abmilderung der Folgen durch den Gewerbetreibenden selbst getroffen wurden.
Was tun ,wenn Mietzahlungen offen sind?
Wie hoch also die Mietkürzungen sein können, ist vom Einzelfall abhängig und noch nicht abschließend entschieden. Die Literatur geht aber von einer Mietanpassung von jedenfalls bis zu 50 Prozent aus.
Umsetzung in der Praxis: Sofern Mietzahlungen für Lockdown-Zeiten noch offen sind, sollten sich die Parteien darüber einigen, wie hoch eine Anpassung der Monatsmiete sachgerecht erscheint. Aber auch dann, wenn die Mietzahlungen bereits erbracht wurden, kann es einen nachträglichen Rückforderungsanspruch für den Mieter geben. Dieser ist – wie bereits dargestellt – für jeden Einzelfall zu bewerten.
Rechtsexperte Marius Treml -Foto: Christoph Ruhland
