Schönheitsreparaturen führen in Mietverhältnissen leider immer wieder gern zu Streitigkeiten. Der Streit über Schönheitsreparaturen entbrennt in der Regel beim Hauptanwendungsfall des Streichens von Wänden und Decken. Doch was sind Schönheitsreparaturen nun eigentlich genau?
Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hierbei handelt sich von Gesetzes wegen um die Pflicht des Vermieters. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann allerdings im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Auf diese Klauseln kann sich der Vermieter aber nur berufen, wenn er sie wirksam vereinbart hat. Ob es der Vermieter nun „richtig“ gemacht hat oder nicht, zeigen oftmals erst später gerichtliche Urteile.
Wer bezahlt Schönheitsreparaturen?
In der Folge stellte man sich dann die Frage, ob Mieter unrenoviert übernommener Wohnungen vom Vermieter dann verlangen können, dass dieser die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchführt. Der Bundesgerichtshof hat sich auch mit dieser Frage auseinandergesetzt und hat sich letztlich zu einem Kompromiss durchgerungen. Wenn sich der Zustand einer unrenoviert übergebenen Wohnung seit der Übergabe deutlich verschlechtert hat, trifft den Vermieter eine Instandsetzungspflicht. Dann kann der Mieter vom Vermieter zwar eine Renovierung verlangen, muss sich allerdings in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen.
Grundgedanke dieser Kompromiss-Entscheidung ist, dass vertragsgemäßer Zustand der Wohnung nicht ein renovierter Zustand, sondern ein unrenovierter Zustand ist. Allein der Umstand, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, bedeutet nicht, dass den Vermieter nie eine Instandsetzungspflicht trifft. Wenn sich der Dekorationszustand der Wohnung, im Regelfall der Wände und Decken, deutlich verschlechtert, ist der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet.
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| Martina Niemeier-Greiner ist in der Chamer Kanzlei am Steinmarkt, Kuchenreuter, Dr. Stangl, Alt PartGmbB, tätig. | Niemeier-Greiner ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Ansprechpartnerin rund um die Immobilie und sonstigen Grundbesitz. Vertiefende Hinweise finden sich auf der Kanzlei-Homepage. | (0 99 71) 8 54 00,info@kanzlei-am-steinmarkt.de, Internetwww.kanzlei-am-steinmarkt.de |
So entscheidet der Bundesgerichtshof
Da vertragsgemäßer Zustand allerdings der Anfangszustand war (Wände nicht frisch gestrichen, Wohnung unrenoviert), kam die Rechtsprechung zu dieser Kompromisslösung. Denn: Den unrenovierten Anfangszustand wieder herzustellen macht keinen Sinn. Die Wohnung wird natürlich frisch gestrichen und damit in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Hierdurch werden auch Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem aktuellen Mietverhältnis beseitigt, und der Mieter erhält eine Wohnung, die in einem besseren Zustand ist als bei der Übergabe.
Daher ist es nach Treu und Glauben gerechtfertigt, dass sich der Mieter an den Kosten für die Renovierung beteiligt. Eine Kostenbeteiligung mit 50 Prozent wird hier in aller Regel angemessen sein, sofern im Einzelfall keine Besonderheiten vorliegen.
Diese Rechtsprechung ist insbesondere mit Blick auf die Probleme bei der praktischen Umsetzbarkeit auf Kritik gestoßen. Tatsache aber ist im Moment immer noch: Die höchstrichterliche Entscheidung ist nach wie vor da. Man muss Entscheidungen des Bundesgerichtshofes nehmen, wie sie kommen, und letztlich versuchen, das Beste daraus machen.
Unsere Expertin Martina Niemeier-Greiner -Foto: AGENTUR DREIBEIN
