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MZ-Serie

Niedrigzinsen machen Beton wertvoll

In unserer Rechtsserie erklärt ein Experte aus Cham diesmal, auf was Sie beim Immobilienkauf achten müssen.
Von Dr. Marius Treml

Auch wegen der unsicheren weltpolitischen Lage treibt es viele Investoren zum „Betongold“, sie kaufen Häuser und Wohnungen und versuchen, durch geschickte Vermietung Rendite zu erzielen. Foto: Christoph Schmidt/dpa
Auch wegen der unsicheren weltpolitischen Lage treibt es viele Investoren zum „Betongold“, sie kaufen Häuser und Wohnungen und versuchen, durch geschickte Vermietung Rendite zu erzielen. Foto: Christoph Schmidt/dpa

Cham.In einer Niedrigzinsphase, so wie aktuell, stellt sich die Frage, wie das vorhandene Vermögen angelegt werden kann. Es mangelt an gewinnbringenden Anlagemöglichkeiten, der Zinsertrag ist unbefriedigend. Kombiniert mit der unsicheren weltpolitischen Lage treibt es viele Investoren daher zum „Betongold“, sie kaufen also Häuser und Wohnungen und versuchen, durch geschickte Vermietung eine Rendite zu erzielen.

Der Kauf der Immobilie ist regelmäßig problemlos mit Hilfe eines Notariats abzuwickeln. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung findet der Eigentumsübergang statt. Handelt es sich um eine vermietete Wohnimmobilie, geht der Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen kraft Gesetzes auf den neuen Eigentümer über, das heißt, insbesondere der Mietpreis bleibt unverändert.

Erhöhte formale Anforderungen

Dr. Marius Treml Foto: Christoph Ruhland
Dr. Marius Treml Foto: Christoph Ruhland

Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen, zum Beispiel bei Vorliegen höherer Vergleichsmietenoder durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen, möglich. Gleiches gilt auch bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien, wobei hier erhöhte formale Anforderungen an die Wirksamkeit des Mietvertrags gestellt werden und gegebenenfalls eine vorzeitige Kündigung durch den Käufer möglich ist. Besonders wichtig ist es, vor Kauf einer Immobilie bestehende Mietverträge zu prüfen, da diese grundsätzlich auch für den Käufer verbindlich sind.

Der Kaufpreis kann – jedenfalls teilweise – finanziert werden. Die aktuell günstige Zinspolitik spricht regelmäßig für eine Finanzierung. Von Bankenseite wird dazu in der Regel eine Eintragung einer Grundschuld verlangt. Da aber das neue erworbene Objekt dazu bei entsprechender Gestaltung des Kaufvertrags schon verwendet werden kann, spricht nichts dagegen.

In steuerlicher Hinsicht stellen die Mieten Einkünfte dar, die versteuert werden müssen. Insoweit ist der jährliche Mietertrag in Ansatz zu bringen. Abzugsfähig ist unter anderem eine Abschreibung des Gebäudewertes, regelmäßig ist dies der Kaufpreis abzüglich des Wertes, der auf das Grundstück entfällt. Um Schwierigkeiten vorzubeugen, sollte hier der Kaufvertrag eine Aufteilung von Kaufpreis für Gebäude und für das Grundstück vorsehen.

Der individuelle Steuersatz

Zudem sind Finanzierungsaufwendungen, das heißt der Zins, nicht jedoch die Tilgung, steuerlich berücksichtigungsfähig. Eine Besteuerung findet dann mit dem individuellen Steuersatz statt, gegebenenfalls entstehende Verluste können mit anderen Einkünften (zum Beispiel mit Lohnzahlungen) verrechnet werden.

Unser Experte

  • Dr. Marius Treml:

    Dr. Marius Treml ist bei der Kanzlei T & P Treml und Partner mbB tätig.

  • Fachgebiet:

    Dr. Treml ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht. Sein Schwerpunkt liegt in der Beratung und Vertretung von Unternehmen in steuerlichen und rechtlichen Themenbereichen.

  • Kontakt:

    T & P Treml und Partner mbB, Rosenstraße 8, 93413 Cham, Telefon (0 99 71) 99 69 90, E-Mail m.treml@tp-partner.com , www.tp-partner.com

Individuell auf das Objekt abgestimmt sind in einigen Fällen auch besondere Konstruktionen ratsam, etwa der Erwerb des Objekts über eine vermögensverwaltende Gesellschaft. Ein Vorteil dabei kann unter anderem ein geringerer Steuersatz (15 Prozent) für die Mieteinkünfte sein, so dass sich die Investition erheblich schneller amortisiert. Auch die Haftungsabschirmung des Privatvermögens kann insbesondere bei größeren Objekten ein entscheidendes Kriterium sein. Abhängig von den jeweiligen Vorstellungen des Investors ist hier, ein einzelfallbezogenes Konzept zu entwickeln.

Zusammenfassend ist das „Betongold“ in der aktuellen Lage eine attraktive Anlagevariante. Wichtig ist jedoch, dass der Kaufpreis sowie die Lage des Objekts die entscheidenden Kriterien für eine erfolgreiche Investition sind. Ein anfänglicher Enthusiasmus bei „Entdeckung“ des Objekts sollte gut überdacht werden. Die Entscheidung sollte zusammen mit einem Fachmann getroffen werden.

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