Stadtplanung Der Kampf mit dem Wachstum

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Regensburg.Ein paar Regensburger Stadträte waren in diesem Herbst auf Besuch in einer anderen Welt des Wohnens – in Wien. Die Stadt ist bekannt für ihre Gemeindebauten, in denen auch Menschen mit mittlerem Einkommen wohnen. Jeder vierte Wiener lebt in einem solchen städtischen Haus, das bisweilen auch mit einem eigenen Schwimmbecken lockt. Wien wächst stark – so wie Regensburg. Die dortige Politik gilt vielen als gutes Beispiel, wie eine Kommune für günstigen Wohnraum sorgen kann.

Wie Regensburg sein Wachstum so bewältigen kann, dass das Wohnen für breite Schichten bezahlbar ist, zählte 2017 zu den größten Herausforderungen für die Stadt. Regensburg sei in den vergangenen fünf Jahren um etwa zehntausend Einwohner größer geworden, das betonte Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer (SPD) in der letzten Stadtratssitzung dieses Jahres. Ihr Chef-Statistiker Anton Sedlmeier geht davon aus, dass die Stadt 2017 die 166 000-Einwohner-Marke knackt; er rechnet Haupt- und Nebenwohnsitze zusammen. Regensburgs Wachstum sei vergleichbar mit dem Münchens. Planungsreferentin Schimpfermann betont aber auch, dass zwischen 2011 und 2014 „in keiner anderen Stadt in Deutschland mehr Wohnungen gebaut wurden als in Regensburg“ und es hier „weiterhin sehr weit vorne liegen dürfte“. Mehr als 1000 Wohnungen kamen heuer dazu.

Stadt: Möglichkeiten begrenzt

Die Stadt setzt vor allem darauf, dass Masse die Preise dämpft. Gertrud Maltz-Schwarzfischer zeigte sich kürzlich im Stadtrat überzeugt: Die Stadt habe „in der Hauptsache nur zwei wirklich wirksame Möglichkeiten“, den ständig steigenden Immobilienpreisen etwas entgegenzusetzen. „Wir können möglichst viel Baurecht schaffen – auch möglichst rasch. Und wir können verlangen – was wir auch tun –, dass bei großen Wohnbauprojekten 20 Prozent auf den sozialen Wohnungsbau entfallen.“

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Der Regensburger Architekturkreis, der auch die Reise nach Wien organisierte, kritisiert dieses Vorgehen. Die Stadt könne und müsse auch anderweitig Einfluss auf die Wohnungspreise nehmen, fordert der Zusammenschluss der Planungsexperten. Denn sie stiegen in den vergangenen Jahren ordentlich. Dem Mietspiegel 2018 zufolge hat sich die Durchschnittsmiete in den vergangenen vier Jahren um 13 Prozent auf 8,69 Euro pro Quadratmeter erhöht, in den vier Jahren zuvor um 17 Prozent. Der Architekturkreis ist der Meinung: Um dem entgegenzuwirken, müsse die Stadt beim wesentlichen Preistreiber ansetzen: den Grundstücken. Beiratsmitglied Thomas Eckert sagt: „Stadtentwicklung ist Grundstückspolitik. Das muss in die Köpfe rein.“

Den größten Einfluss auf Immobilienpreise haben Kommunen, denen vielen Flächen selbst gehören. Ricarda Pätzold, die am Deutschen Institut für Urbanistik zu Stadtentwicklung forscht, sagt: „Der größte Hebel ist der Grundstücksbesitz.“ Eigene Flächen können Kommunen etwa nicht nach dem Höchstpreis, sondern nach dem besten Konzept vergeben. Sie können Teile für bestimmte Bewerber reservieren, etwa für Genossenschaften, und Mieten deckeln. Doch die Stadt hat sich in der Vergangenheit kaum Flächen gesichert – und nun sind kaum noch welche verfügbar. Eines davon ist das der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne, über das die Stadt gerade Kaufverhandlungen führt.

Eckert ist jedoch der Auffassung: Bei Flächen von Dritten sollte die Stadt das Baurecht stärker nutzen, um bei der Umwandlung einer Fläche in ein Wohngebiet ihre Vorstellungen durchzusetzen. In Wien habe der dortige Bau-Bürgermeister der Regensburger Delegation erklärt: „Immer wenn ein Investor zu uns kommt, ist die erste Frage, die wir ihm stellen: Was hat die Stadt davon?“

Fachleute: Die große Idee fehlt

Eckerts Kollege Eric Frisch wirft ein: „Das bedeutet allerdings auch, dass die Stadt wissen muss, wie sich Regensburg entwickeln soll.“ So ein Gesamtkonzept gebe es nicht. Zwar könnten auch Privatfirmen schöne Viertel entwickeln: Doch liege ihr Fokus auf dem Verkauf von Eigentumswohnungen. Dass in neuen Quartieren eine gute Mischung aus Wohnen und Gewerbe entsteht, dass sich auch Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen einmieten können, dafür müsse die Stadt sorgen, und zwar mit stärkerer Hand als jetzt. Aus Sicht von Frisch und Eckert überließ sie die Stadtplanung zu oft Bauträgern: So wurde 2017 bekannt, dass ein Unternehmen in einem Baugebiet viel mehr Wohnungen baut als ursprünglich geplant – ohne dass der Stadtrat damit befasst wurde.

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Zwar sei in der Politik das Bewusstsein gestiegen, dass solche Entwicklungen problematisch sein, sagt Eckert. Für einen Strategiewechsel sei allerdings „schon ein starker politischer Wille notwendig“. Den vermisst der Architekt auch beim Thema Parkplätze. Dass mit Neubauten so viele Stellplätze geschaffen werden, sei ein „starker Preistreiber“. Wissenschaftlerin Pätzold ergänzt: „Man muss eigentlich auch sehen, wie man an die Bestände rankommt.“ Kommunale Wohnungsunternehmen in wachsenden Städten sollten von privaten Eigentümern Wohnungen oder „Belegungsrechte“ für bestimmte Bevölkerungsgruppen kaufen. Regensburg hat diese Option, dem Wiener Beispiel ein bisschen näher zu kommen, 2016 ausgeschlossen. Sie sei zu aufwendig im Verhältnis zum Ertrag, hieß es.

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Julia Ried