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Änderung

Mehr Rechte für Häuslebauer

Seit Jahresbeginn profitieren private Bauherren in Kelheim von neuen Paragrafen. Aber nur bei einem bestimmten Vertragstypus.
Von Beate Weigert

Seit 1. Januar 1900 ist das BGB in Kraft. Seit 1. Januar 2018 gelten einige Änderungen im Bauhauptgewerbe. Dazu zählen Baubetriebe, aber auch Zimmerer, Stuckateure oder Fliesenleger. Foto: Frank Rumpenhorst/dpa

Kelheim.Was haben ein Haarschnitt und der Bau eines Einfamilienhauses gemeinsam? Nichts? Bis vor kurzem wurden im Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB, die Arbeit von Friseur und Bauunternehmer über einen Kamm geschoren, um im Bild zu bleiben. Zum 1. Januar hat sich jedoch einiges für Baufirmen und Häuslebauer geändert. Christian Huber, Geschäftsführer und Verbandsjurist der Bauinnung Regensburg-Kelheim, erklärt was.

Herr Huber, was ist die größte Veränderung durch die neuen Paragrafen im BGB?

Bisher lief die Arbeit des Friseurs genauso wie die von Baufirma oder Architekt unter dem Begriff Werkvertrag. Ein solcher wurde zwischen Firma und Auftraggeber geschlossen. Seit 1. Januar 2018 gelten circa 20 neue Bauparagrafen, die sind auch nötig. Denn im Baugewerbe gibt es praktische Bedürfnisse, die andere Branchen nicht kennen.

Christian Huber, Geschäftsführer und Verbandsjurist der Bauinnung Regensburg, die auch für den Kreis Kelheim zuständig ist. Foto: Innung

Welche Bedürfnisse sind das?

Im Baugewerbe kommt es oft vor, dass nach Vertragsabschluss noch etwas geändert wird, sei es, weil sich der Bauherr etwas anders überlegt, zum Beispiel die Zahl der Fenster, oder dass sich eine Besonderheit im Baugrund ergibt, die vorher nicht bekannt gewesen ist. Im unserer Branche ist es auch keine Seltenheit, dass ein Angebot mehr als 100 Leistungspositionen enthält. Daher war schon länger der Wunsch der Politik nach einem speziellen Bauvertragsgesetz vorhanden.

Was ist nun konkret neu?

Es gibt nun zwei neue Arten von Verträgen am Bau. Neben dem „normalen“ Bauvertrag gibt es künftig auch den sogenannten Verbraucher-Bauvertrag. Letzterer ist namentlich irreführend. Gemeint ist damit ein Schlüsselfertig-Bauvertrag, sprich wenn eine Firma für den kompletten Hausbau aus einer Hand verantwortlich zeichnet. Der Begriff legt nahe, dass jeder Vertrag mit einem Verbraucher auch ein Verbraucher-Bauvertrag ist, das ist aber falsch.

Etwa 20 neue Paragrafen gelten im BGB bei Bauverträgen. Zu finden zwischen § 631 und § 650 o – Kleinbuchstaben des Alphabet zeugen von den baurechtlich eingefügten Neuerungen, so Huber. In Kraft ist das BGB seit 1. Januar 1900. Foto: Bauherren Schutzbund/dpa

Sind mit schlüsselfertig rein Fertighäuser gemeint?

Nein, es gibt auch Firmen, die Massivhäuser oder Holzhäuser aus einer Hand anbieten. Das schließt übrigens nicht aus, dass sie mit Subunternehmen zusammenarbeiten.

Was unterscheidet Bau- und Verbraucher-Bauvertrag?

Den klassischen Bauvertrag, sprich die neue Hofeinfahrt oder das neue Bad, könnten Bauherr und Betrieb theoretisch auch künftig per Handschlag beschließen. Beim Verbraucher-Bauvertrag (VBV) ist die Textform dagegen künftig zwingend notwendig. Wobei wenn es um 200 000 bis 500 000 Euro geht, sollte es ohnehin einen schriftlichen Vertrag geben. Des Weiteren sind im VBV Abschlagszahlungen vor Fertigstellung auf 90 Prozent begrenzt. Ein Fertigstellungstermin bzw. die Angabe der Baudauer ist im VBV Pflicht. Ebenso gilt eine Baubeschreibungspflicht oder das Recht auf Herausgabe von Planungsunterlagen. Im normalen Bauvertrag kann sich der Bauherr darauf nicht berufen.

Die Angabe der Bauzeit dürfte Baufirmen mit Blick auf die aktuelle Auslastung in die Bredouille bringen.

Wir raten jedem Betrieb eher großzügige Fristen anzugeben und einen Puffer zu lassen. Generell sollte sich Firmen beraten lassen, denn wer Fehler zu seinen Lasten macht, haftet meist dafür.

Für alle Verträge ab 1. Januar gültig

  • Von etwa 1000 Unternehmen

    des Bauhauptgewerbes sind in der Oberpfalz und im Kreis Kelheim 373 in der Bauinnung Regensburg Mitglied. Im Landkreis gibt es in der Branche etwa 200 Betriebe und an die 2000 Beschäftigte, schätzt Huber.

  • Etwa 20 neue Paragrafen

    gelten im BGB bei Bauverträgen. Zu finden zwischen § 631 und § 650 o – Kleinbuchstaben des Alphabets zeugen von den baurechtlich eingefügten Neuerungen, so Huber. In Kraft ist das BGB seit 1. Januar 1900.

  • Wer seinen Vertrag

    noch 2017 geschlossen hat, die Arbeiter aber erst 2018 anrücken, ist von den Neuerungen nicht betroffen. Jeder Bauherr, der jetzt BGB-Verträge abschließt, schließt sie nach der neuen Rechtslage.
    (re)

Was wenn der Puffer nicht ausreicht?

Dann sind im Bauvertrag oftmals für jeden Tag der Fristüberschreitung Vertragsstrafen formuliert, in Euro oder Prozent. Der neue VBV stärkt ganz klar die Rechte der Verbraucher.

Wer seinen Vertrag noch 2017 geschlossen hat, die Arbeiter aber erst 2018 anrücken, ist von den Neuerungen nicht betroffen. Jeder Bauherr, der jetzt BGB-Verträge abschließt, schließt sie nach der neuen Rechtslage. Foto: Christin Klose/dpa

Ein Knackpunkt für die Baufirmen ist das neue Anordnungsrecht für Vertragsänderungen. Was hat es damit auf sich?

Da oft unter Zeitdruck geplant wird, ist es an der Tagesordnung, dass der Bauherr Änderungen erst nach Vertragsschluss verlangt. Das neue Recht gibt ihm das Recht, Vertragsänderungen einseitig anzuordnen, aber erst 30 Tage nachdem er der Firma seinen Änderungswunsch mitgeteilt hat. Diese 30-Tage-Frist gilt bei jeder Änderung gesondert. 30 Tage sind angesichts der Tatsache, dass Bauvorhaben immer schneller gebaut werden, eine sehr lange Zeit. Der Gesetzgeber will, dass die Vertragsparteien die 30 Tage nutzen, sich auch bezüglich einer Preisänderung zu einigen. Es ist kein Geheimnis, dass gerade bei einem Nachtrag die Vorstellungen auf beiden Seiten oft erheblich voneinander abweichen.

Was passiert, wenn man sich nicht einig wird?

Dann kann die Baufirma als Abschlag 80 Prozent der von ihr angebotenen Summe des geänderten Preises verlangen. Je nach Art des Änderungswunsches kann es aber sein, dass die Baufirma ohne Änderungsvereinbarung nicht weiter bauen kann. Dann steht die Baustelle, was zu Verzögerungen und damit zusammen hängenden Problemen für beide Seiten führt.

Von etwa 1000 Unternehmen des Bauhauptgewerbes sind in der Oberpfalz und im Kreis Kelheim 373 in der Bauinnung Regensburg Mitglied. Im Landkreis gibt es in der Branche etwa 200 Betriebe und an die 2000 Beschäftigte, schätzt Huber.Foto: Fredrik von Erichsen/dpa

Welche Verträgen überwiegen in der Praxis?

Die „normalen“ Bauverträge sind deutlich in der Überzahl. Ich schätze, dass maximal zehn Prozent aller privaten Bauverträge „Schlüsselfertig-Bauverträge“ sind.

Wer sein Eigenheim von einem Bauträger erstellen lässt, ist der auch mit den beiden neuen Vertragstypen konfroniert?

Der Bauträger-Vertrag ist ein anderer Vertragstyp. Auch hier wurden im BGB zum Jahreswechsel Vorschriften in das BGB neu eingefügt. Das ist aber nicht unsere Baustelle, weil sich Baufirmen, die wir vertreten, und Bauträgerfirmen deutlich bereits von der Firmenstruktur her unterscheiden. Leider werden Baufirmen und Bauträgerfirmen in der Praxis begrifflich immer in einen Topf geworfen. Letztere managen einen Bau, setzen ihn aber nicht mit eigenem Personal auf der Baustelle um.

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