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Ein Leitfaden für den Bauherrn

Der Hausbau birgt Hürden und Ängste – wer ein paar grundlegende Tipps beachtet, schont Nerven und Geldbeutel.
von Benjamin Neumaier

Der entscheidende Schritt auf dem Weg zu einer funktionalen Planung ist die Wahl eines qualifizierten Architekten/Ingenieurs. Foto: Eisenhans/Fotolia
Der entscheidende Schritt auf dem Weg zu einer funktionalen Planung ist die Wahl eines qualifizierten Architekten/Ingenieurs. Foto: Eisenhans/Fotolia

Kelheim.Mit dem Thema Hausbau sind oftmals Angstvorstellungen wie Finanzierungsengpässe, Termindruck, Ärger mit Architekten, Behörden und ausführenden Firmen verbunden. Durch die Beachtung von wesentlichen Punkten können derlei Ängste aber minimiert, das einzelne Vorhaben beschleunigt und letztlich viel Zeit und Geld gespart werden. Wir haben wichtige Schritte zusammengefasst – der Versuch eines Leitfadens.

Über allem steht, wenn man sich für ein Eigenheim entschieden hat, eine Entscheidung: Neubau oder Altbau? Der Bauherr muss seine Möglichkeiten in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung prüfen. Er hat ein Budget, mit dem er planen kann und das ihn in seiner Entscheidung womöglich einschränkt. Die drei wichtigsten Worte des Bauherrn für den Architekten: „Kosten, Kosten, Kosten.“

Planung: Der entscheidende Schritt auf dem Weg zu einer guten, funktionalen Planung ist die Wahl eines qualifizierten Entwurfsverfassers/Architekten. Der Gesetzgeber hat im Art. 61 BayBO geregelt, welche Berufsgruppen bauvorlageberechtigt sind. Eine Liste mit der in der Nähe des Wohnortes niedergelassenen Architekten bzw. planvorlageberechtigten Ingenieuren, bekommt der Bauherr von der Bayerischen Architektenkammer oder der Bayerischen Ingenieurkammer Bau.

Bebauungsplan als Grundlage

Der Bebauungsplan ist bei einem Neubau Grundlage der Planung mit Architekt und Statiker. Er regelt die Grundlagen der Bebaubarkeit (Grundfläche, Geschossanzahl, Traufhöhe, etc.). Das Haus wird nach den Wünschen des Bauherrn und den Festsetzungen des Bebauungsplans entworfen. Zeitplan: etwa ein halbes Jahr. Geht es um eine Sanierung, Modernisierung oder Instandsetzung sollten zudem Fachplaner das bestehende Haus voruntersuchen. Es geht unter anderem um Bausubstanz oder Altlasten. Je genauer untersucht wird, desto größer die Planungssicherheit. Danach fällt die Entscheidung ob Sanieren, Instandsetzen oder Entkernen. Wird das Gebäude entkernt, ist es quasi ein Neubau und wird rechtlich auch so behandelt. Zeitplan: mindestens ein Jahr.

Fehler beim Hausbau:

Fachplanung: Die technische Ausrüstung (Gas, Wasser, Elektrik, etc.) muss geplant werden. Dazu können bei einem Neubau auch Energieberater oder ein Landschaftsarchitekt auf den Plan treten. Bauherren wollen die Planung wegen der Kosten – etwa 20 Prozent der Bausumme – oft vermeiden und planen selbst. Während dieser Phase sind auch Fördermöglichkeiten zu erörtern und anzuleiern. Analog zum Neubau sollte bei einem Altbau ein Bauphysiker angefragt werden, da Wärmeschutz und Schallschutz immer wichtiger werden. Bei Gebäuden mit Denkmalschutz ist der Aufwand weit erheblicher.

Die Bayerische Bauordnung gibt Regeln vor. Foto: C. H. Beck
Die Bayerische Bauordnung gibt Regeln vor. Foto: C. H. Beck

Bauantrag: Zur Erlangung der Baugenehmigung nach Art. 68 BayBO muss ein Bauantrag in dreifacher Ausfertigung bei der Kommune eingereicht werden. Einer für den Bauherrn, den er als Kopie zurückbekommt, einer für die Kommune, einer für das Landratsamt. Ein Bauantrag ist bei einer Sanierung, Modernisierung oder Instandsetzung nur nötig, wenn die Gebäudehülle verändert wird. Ansonsten kann der Bauherr loslegen.

Genehmigung: Bauausschuss bzw. Gemeinde- oder Stadtrat genehmigen den Bauantrag oder stellen Nachforderungen, die erfüllt werden müssen. Dies wird etwa ein bis zwei Monate dauern. Dann geht der Plan geht zum Landratsamt. Dort wird die Baugenehmigung erteilt. Maximale Zeitschiene ab Antragseinreichung: drei Monate.

Ausnahme: Freisteller

Eine Ausnahme ist der „Freisteller“ (Art. 58 BayBo): Besteht für ein Baugebiet ein rechtskräftiger Bebauungsplan, der sämtliche Vorgaben regelt, kann – insofern der Bauplan diese einhält – vier Wochen nach der Einreichung des Bauplans mit dem Bau begonnen werden, ohne eine Antwort der Behörden abzuwarten.

Angebote einholen: Der Bauherr muss selbst oder über seinen Architekten Angebote für die rund 30 bei einem Hausbau anfallenden Gewerke einholen. Dafür sollte er ein halbes bis ein Jahr einplanen. Die Angebote auszuwerten und die Aufträge zu vergeben sind die nächsten Aufgaben des Bauherrn oder Architekten. Zeitschiene: drei bis vier Wochen.

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Gretchenfrage: Neubau oder Altbau

Mit der Baubeginnungsanzeige an das Landratsamt fällt der Startschuss zum Hausbau bzw. zur Sanierung. Eine Woche vor Baubeginn anzuzeigen.

Bauphase: Gewerk für Gewerk entsteht. Wichtig ist die förmliche Abnahme eines jeden Gewerks nach dessen Fertigstellung durch Bauherr oder Architekt. Es geht um Mängelbeseitigung und die Wahrnehmung der Gewährleistungsfristen. Fallen Mängel später auf, das tun sie dann oft erst nach Jahren, gilt eine Beweislastumkehr, d. h. der Bauherr muss den Fehler des Unternehmens beweisen. Oftmals vor Gericht. Bauobjekte gelten sechs Tage nach Nutzung der Bauleistung als abgenommen oder zwölf Tage nach Mitteilung über die Fertigstellung als abgenommen, wenn keine Abnahme verlangt wird. Zeitplan der Bauphase: wünschenwert ist ein Jahr.

Dem Leitfaden liegt ein zweigeschossiges Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und Keller zugrunde.

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Tipps: Probleme vermeiden

  • Hinweise:

    Nachfolgende Hinweise sind nach Erteilung der Baugenehmigung wichtig und können Schwierigkeiten vermeiden.

  • Prüfen:

    Zunächst ist es beim Erhalt einer Genehmigung wichtig, den Genehmigungsbescheid vollständig durchzulesen und die mit einem Genehmigungsstempel versehen Bauantragsunterlagen auf Revisionen (Roteinträge) durchzusehen. Bei Unklarheiten oder wenn Bauherren mit Auflagen oder Revisionen nicht einverstanden sind, empfiehlt es sich, das Gespräch mit den Baubereichen zu suchen. Rechtsmittel können danach immer noch eingelegt werden; es ist jedoch die Frist zur Klageerhebung von einem Monat nach Zustellung der Genehmigung zu beachten.

  • Strafen:

    Das Bauvorhaben ist genau nach den geprüften Bauvorlagen ( Bauzeichnungen, Lagepläne, Baubeschreibungen) auszuführen. Bei bauaufsichtlich nicht genehmigten Abweichungen kann die sofortige Baueinstellung verfügt sowie eine Geldbuße bis zu 500 000 Euro verhängt werden. Dies gilt auch für die lagemäßige Anordnung der baulichen Anlage. Es wird empfohlen, die Baugenehmigung mit Planunterlagen sorgsam aufzubewahren und sie einem evtl. Rechtsnachfolger auszuhändigen.

  • Bestimmungen:

    Bei Ausführung des Vorhabens sind die vom Bayerischen Innenministerium technischen Baubestimmungen, z.B. Baunormen (DIN) sowie die einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften der Bayer. Bauberufsgenossenschaft einzuhalten.

  • Bautafel:

    Während der Ausführung genehmigungspflichtiger oder -freigestellter Vorhaben hat der Bauherr an der Baustelle nach Art. 9 Abs. 3 BayBO, dauerhaft und von der Straße aus sichtbar, eine Tafel, die die Bezeichnung des Vorhabens und die Namen und Anschriften des Bauherrn und des Entwurfsverfassers enthält, anzubringen. (Quelle: Landkreis Starnberg)

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