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Gretchenfrage: Neubau oder Altbau?

Ein Neubau braucht viel Planung, eine gebrauchte Immobilie spart Geld – Experte Günter Friedl über Vor- und Nachteile.
von Benjamin Neumaier

Neubau oder Altbau, eine Entscheidung, die gut überlegt sein will – beide Seiten haben Vor- und Nachteile. Foto: Fredrik von Erichsen/dpa
Neubau oder Altbau, eine Entscheidung, die gut überlegt sein will – beide Seiten haben Vor- und Nachteile. Foto: Fredrik von Erichsen/dpa

Abensberg.Viele Deutsche hegen den Traum einer eigenen Immobilie – und stoßen oft auf dieselbe Frage: Neu- oder Altbau? „Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile, weshalb die Wahl auf die finanziellen Möglichkeiten und die individuelle Lebensplanung abgestimmt werden sollte“, sagt der Abensberger Günter Friedl. Er ist Architekt, Stadtplaner, Energieberater und hat einen Lehrauftrag an der Ostbayerischen Technischen Hochschule Regensburg. Die Planung von Neubauten oder Altbausanierungen oder wie man das Thema Studenten näherbringt, ist sein täglich Brot.

Vorteile Neubau: Die maßgeschneiderte Lösung


„Jeder Neubau ist eine maßgeschneiderte Lösung für die individuellen Bedürfnisse des Bauherren. Schließlich baut man auf der grünen Wiese“, sagt Friedl. Man könne bei einem Neubau auf die aktuelle Situation aber auch schon auf die Zukunft Einfluss nehmen – Barrierefreiheit etc. „Das ist der größte Vorteil.“ Zudem komme zum tragen , dass in Konstruktion und Gebäudetechnik der aktuelle Baustandard angewandt werde. „Daraus resultieren weit geringere Folge- oder Heizkosten sowie Gebäudeunterhalt“, sagt Friedl. „Es ist wie beim Autokauf. Wenn ich ein neues Auto kaufe, dann muss ich nicht gleich wieder was reinstecken. Bei einem gebrauchten ist die Wahrscheinlichkeit höher. So ist es auch beim Haus.“ Auch der Wohnkomfort – etwa durch bessere Klimatisierung oder sommerlichen Hitzeschutz – sei bei Neubauten höher.

Vorteile Altbau: Eine fertige Immobilie – Bauphase entfällt


„Die Vorteile eines Altbaus sind stark vom Alter abhängig“, sagt Friedl. „Aber ein Altbau ist eine fertige Immobilie. Es gibt keine Bauphase, wenn der Käufer mit dem gegebenen Standard zurechtkommt. Oder er baut sukzessive ohne Zeitdruck um.“ Dadurch fiele auch die Doppelbelastung Miete und Kredittilgung während der Bauphase weg. „Bezieht man einen Altbau, zieht man außerdem in ein gewachsenes, soziales Umfeld. Man kann die Nachbarn kennenlernen, kennt die Wege zu Schulen oder Kindergärten oder Spielplätzen – das ist bei Neubauten oft anders. Aber all das ist wichtig, schließlich geht man eine lange Bindung ein.“ In der Regel lägen Altbauten auch zentrumsnäher als Neubaugebiete, die meist an Stadträndern ausgewiesen werden. „Das kann vor allem in der Jugend und im Alter attraktiv sein. Man ist schnell in Cafés oder Restaurants, kann ausgehen oder bummeln und braucht dafür kein Auto – am Stadtrand brauche ich für alles ein Auto“, sagt Friedl.

Nachteile Altbau: In Altbauten stecken finanzielle Risiken


Jeder Altbau beherbergt ein (finanzielles) Risiko – drohende oder auch nötige Sanierungsmaßnahmen. Die können je nach Zustand des Gebäudes teuer werden. „Viele Mängel fallen nicht sofort auf – etwa eine veraltete Elektroinstallation oder der Schimmel, der überstrichen wurde“, sagt Friedl. Man sollte „unbedingt einen Fachmann beim Kauf eines Altbaus einbeziehen. Und selbst dann ist man nicht vor Überraschungen gefeit. Ich bin selbst verwundert, was da teils alles zutage tritt, sagt der Architekt. Bei einem Neubau seien die Kosten weit besser zu kontrollieren. Zudem gebe es, außer bei einer Entkernung, nur eingeschränkte Umbaumöglichkeiten. „Alleine schon wegen der Statik oder des Grundrisses.“, sagt Friedl. „Einen Altbau zum Beispiel barrierefrei zu gestalten, das kann oft sehr schwierig werden.“ Auch beim energieeffizienten Umbau sind klare Grenzen gesetzt, erklärt der Energieberater: „Es gibt zwar Förderungen, aber aus 20 Jahren Erfahrung als Energieberater weiß ich, dass die oft nicht reichen, damit eine solche Modernisierung wirtschaftlich darstellbar ist. Als weiteren Nachteil nennt Friedl verkürzte Renovierungs- und Sanierungs-Intervalle – je nach Zustand des Hauses. „Der Teufel steckt im Detail und vor Überraschungen ist man nie gefeit.“

Nachteile Neubau: In der Regel die teuerere Lösung


„Der größte Nachteil eines Neubaus sind in den meisten Fällen höhere Kosten, als wenn ich einen Altbau erwerbe“, sagt Friedel. „Natürlich auch abhängig davon, wie der Altbau beieinander ist und was ich daraus machen will. Aber in der Regel ist ein Neubau teurer.“ Dazu tragen sowohl die stetig steigenden Grundstückspreise – „wenn man überhaupt eins bekommt“ – bei, als auch die Konjunktur bedingten Preissteigerungen von Architekten und Handwerk. In den vergangenen 15 Jahren mehr als 25 Prozent. Preistreiber sind laut Friedl auch immer anspruchsvoller Vorschriften, wie etwa die Energieeinsparverordnung.

„Um Kosten zu sparen, macht der Bauherr dann einiges selber oder beschäftigt Spezl – das ist legitim, aber nicht ungefährlich“, sagt Friedl. „Weil man in diesem Fall keine Gewährleistung bei Fehlern geltend machen kann.“ Es sei grundsätzlich zu empfehlen, einen Fachmann als Bauleiter anzustellen, der Gewerke abnimmt und auf Mängel untersucht oder auch die 25 Handwerker in einem zeitlichen Ablauf presst.

„Außerdem ist ein Neubau eine Feuertaufe für jede Beziehung. Tausende Entscheidungen müssen im Team getroffen werden – das kann mitunter hart werden. Andererseits: Ist man da durch, kann einen kaum noch etwas schocken. Ob das ein Vorteil oder Nachteil ist, bleibt jedem selbst überlassen.“

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Das Bauchgefühl entscheidet

  • Zur Person:

    Dipl.-Ing. Günter Friedl wohnt in Abensberg. Auf seiner Homepage listet er folgende erlaubnispflichtige Tätigkeiten auf: Architektenliste (BYAK 174.498), Stadtplanerliste (BYAK 40910), verantwortlicher Sachverständiger nach §2 ZVEnEV, Energieeffizienz-Expertenliste KfW (933061), BAFA-Vor-Ort-Berater (183385). Zudem hat er einen Lehrauftrag an der Ostbayerischen Technischen Hochschule Regensburg an der Fakultät Architektur. Ein Auszug aus seinem Portfolio: Baubetreuung und Bauabwicklung, Machbarkeitsstudien, Sanierungen, Innenraumgestaltung, Thermische Bauphysik, EnEV-Nachweise und Energieausweise, Gebäudeenergieberatung für Neubau und Bestand, Baubegleitung

  • Friedls Fazit:

    „Eine generelle Entscheidung ob nun ein Neubau oder ein Altbau weniger oder mehr Probleme birgt oder grundsätzlich besser für jemanden geeignet ist, kann ich nicht treffen“, sagt Friedl. „Der Einzelfall ist entscheidend. Es hängt von der individuellen Lebensplanung ab – was will ich jetzt und in Zukunft – oder von den finanziellen Möglichkeiten. Wer sein individuelles Traumhaus möchte, der muss sich wohl für einen Neubau entscheiden. Wer seine Anforderungen und Ansprüche anpassen kann, ist für einen Altbau geeignet. Aber alle rationalen Überlegungen zählen nicht, wenn das Bauchgefühl dagegen ist. Im Beruf plane ich lieber Neubauten – von Null auf neue Konzepte zu entwickeln, das packt mich mehr.“

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