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Stadtentwicklung

Wohnen über dem Supermarkt

Auch Regensburg setzt zunehmend auf Mischkonzepte aus Handel und Wohnen – aber nur dort, wo das verträglich erscheint.
Von Norbert Lösch

In Berlin will der Discounter Aldi mehr als 2000 Wohnungen über neuen Märkten bauen. Solche Mischkonzepte werden auch in Regensburg realisiert – zum Beispiel in Königswiesen Nord oder am Brandlberg.Animation: Aldi Nord
In Berlin will der Discounter Aldi mehr als 2000 Wohnungen über neuen Märkten bauen. Solche Mischkonzepte werden auch in Regensburg realisiert – zum Beispiel in Königswiesen Nord oder am Brandlberg.Animation: Aldi Nord

Regensburg.Ein großer Discounter am Rand des Zentrums, daneben noch ein üppiger Getränkemarkt und zig ebenerdige Parkplätze: So verschwenderisch würde man heute kaum mehr mit innerstädtischen Flächen umgehen. Auch die Stadt Regensburg will zunehmend platzsparende Konzepte verwirklichen, mit denen sich Handel und Wohnen unter einen Hut bringen lassen. Die Grundidee dabei: Wohnraum muss nicht immer auf eigens dafür gewidmeten Grundstücken entstehen. In der Domstadt gibt es immer mehr Beispiele für diesen Ansatz.

Allen gemeinsam ist das Bemühen, hinsichtlich des Flächenverbrauchs möglichst effizient zu bauen und dem immer lauter werdenden Ruf nach bezahlbarem Wohnraum gerecht zu werden. „Vom Grundgedanken her macht eine Mischung von Gewerbe und Wohnen auf demselben Grundstück absolut Sinn“, sagt Anton Sedlmeier, Leiter des Amts für Stadtentwicklung. Ebenso grundsätzlich seien aber auch die Prämissen der Stadtplaner: „Voraussetzung ist, dass die Rahmenbedingungen stimmen und Beeinträchtigungen für die Wohnnutzer vertretbar sind.“

„Voraussetzung ist, dass die Rahmenbedingungen stimmen und Beeinträchtigungen für die Wohnnutzer vertretbar sind.“

Anton Sedlmeier, Leiter des Amts für Stadtentwicklung, zum Wohnungsbau über Supermärkten

Mit der Kombination von Wohnen und Handel oder Gewerbe wolle man auf keinen Fall Konflikte heraufbeschwören, die im Nachhinein nur mehr schwer korrigierbar sind. Bei Projekten wie der Wohnbebauung über Supermärkten sei stets zu berücksichtigen, dass künftige Bewohner dem Anlieferverkehr durch Lkw, Geräuschen durch Kühl- und Lüftungsanlagen und einem permanenten Kundenverkehr ausgesetzt seien.

Konzepte pro Wohnraum

Sedlmeier nennt zwei Beispiele, wo die Stadt zugunsten von mehr Wohnraum eine kombinierte Nutzung akzeptiert. Zum einen das neue Baugebiet am Brandlberg, für das die Pläne so geändert wurden, dass über einem Rewe-Markt jetzt 63 Wohnungen entstehen, zum anderen das von Anwohnern beklagte Konzept für das neue Stadtteilzentrum Königswiesen Nord. Dort gab es über dem alten Gewerbekomplex bislang gar keine Wohnungen, beim Neubau sollen darüber mehr als 500 Einheiten entstehen.

Schon lange weitgehend ungenutzt: Dieses Areal an der Kirchmeierstraße soll ein „Urbanes Gebiet“ werden. Foto: Lex
Schon lange weitgehend ungenutzt: Dieses Areal an der Kirchmeierstraße soll ein „Urbanes Gebiet“ werden. Foto: Lex

Regensburg ist am Thema Wohnungsbau über Supermärkten dran: „Wir stehen in regelmäßigem Austausch mit den Expansionsleitern der Betreiberketten und wissen frühzeitig, wo Veränderungen anstehen oder neue Standorte geplant sind“, beschreibt Sedlmeier den Dialog mit potenziellen Wohnungsbau-Partnern. Wo immer sich eine Gelegenheit für eine verträgliche kombinierte Nutzung ergebe, werde sie die Stadt auch wahrnehmen.

Muss ja nicht gleich im großen Stil sein wie etwa in Berlin. Dort hat sich Aldi Nord mit dem Senat darauf verständigt, in den kommenden Jahren mehr als 2000 Wohnungen über neuen Supermärkten der Kette zu bauen. Unten einkaufen, oben wohnen – dieses Konzept ist die Antwort des Lebensmittelhändlers auf die immense Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Stadtrandlagen. Der Vorteil für den Investor: Er holt sich einen Teil der künftigen Kundschaft gleich ins Haus.

Neue Spielräume für den Wohnungsbau

  • Neuer Baugebietstyp

    Mit der Novellierung des Baurechts ist 2017 die neue Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ eingeführt worden. Der neue Baugebietstyp erlaubt den Kommunen, dass künftig auch in stark verdichteten städtischen Gebieten oder in Gewerbegebieten Wohnungen gebaut und Gebäude als Wohnraum genutzt werden dürfen. Zulässig sind auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes, also etwa Hotels.

  • Verträglich für die Umwelt?

    Auch im „beschleunigten Verfahren“ braucht es bei jedem Bebauungsplan für „Urbane Gebiete“ eine vorausgehende Umweltverträglichkeitsprüfung und Öffentlichkeitsbeteiligung. Bislang geltende Lärm-Grenzwerte dürfen überschritten werden.

Und dann gibt es ja auch noch die Möglichkeit der „Urbanen Gebiete“: Dieser Begriff aus der Novellierung der Baunutzungsverordnung gibt Kommunen mehr Spielraum für die Kombination Wohnen/Gewerbe. Sie dürfen dichter und höher bauen als bisher erlaubt und sogar Lärmschutz-Standards überschreiten. Die Stadt Regensburg entwickelt solche Mischnutzungsflächen gegenwärtig auf dem früheren Bahngelände an der Kirchmeierstraße und an der Grunewaldstraße.

Mischung nicht immer sinnvoll

Beispiel für eine Abwägung zuungunsten eines Mischkonzepts ist das ehemalige Bosch-Gelände an der Guerickestraße. Das Grundstück hat die Stadt für mehr als vier Millionen Euro gekauft; sie will dort vom Freistaat geförderte Mietwohnungen bauen. „Wir sind gerade dabei, die planerischen Rahmenbedingungen abzuklären“, sagt Sedlmeier zum aktuellen Stand. Neben der künftigen Wohnnutzung soll das Areal noch andere Funktionen erfüllen. Dort soll eine weniger steile Rampe für einen neuen Safferlinger Steg aufgeschüttet werden, außerdem soll entlang der Bahngleise ein neuer Fuß- und Ragweg gebaut werden.

In dem Gebiet in Verbindung mit dem Wohnungsbau einen Nahversorger neu anzusiedeln, erscheint der Stadt wenig sinnvoll. „Das wäre ein stark peripherer Standort, der für Investoren aus dem Handel wirtschaftlich nicht interessant ist“, formuliert Regensburgs Stadtentwickler den Standpunkt der Stadt.

Keinen Bedarf für einen Nahversorger sieht sie auch bei der Umwandlung eines Gewerbe- in ein Wohngrundstück an der Lechstraße. Dort sind zwar im Bebauungsplan weiterhin Gewerbeflächen vorgesehen, aber nicht für den Lebensmittelhandel. Der Gewerbepark gegenüber und große Discounter an der Donaustaufer Straße erfüllten diese Funktion mehr als ausreichend, argumentierten die Stadtplaner und zuletzt auch der Stadtrat.

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