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Wohnen

Banker: Immobilienmarkt bleibt robust

Wirtschaftsprofessor Dr. Steffen Sebastian sieht durchaus Risiken auf dem Immobilienmarkt. Die Hypovereinsbank erwartet dagegen keinen Preissturz.
Von Marion Koller, MZ

  • Auf dem Gelände der früheren Zuckerfabrik im Stadtosten errichten verschiedene private Investoren Wohnungen für 800 Menschen. Der erste Bauabschnitt, südlicher Rübenhof, soll Ende 2014 fertig werden. Foto: Lex
  • In den kommenden Jahren werden in Brandlberg 250 Häuser gebaut (ab 2015). 800 Wohnungen entstehen ab Mitte 2015 auf dem Areal der Nibelungenkaserne, Burgweinting Nordwest III wächst ab Sommer 2015 (350 Reihen- und Einfamilienhäuser). Das Dörnberg-Viertel im Inneren Westen für 3000 bis 4000 Menschen startet ebenfalls 2015. Auf dem Gelände der Prinz-Leopold-Kaserne sind 800 bis 1000 Wohnungen geplant. Auf dem Gelände des ehemaligen Schlachthofs entstehen derzeit 450 Stadthäuser mit einer Geschossfläche von 72 000 Quadratmetern. Bei 70 Prozent der Fläche handelt es sich um Wohnungen. Bauherr ist das Immobilienzentrum Regensburg. Aus der Zollingerhalle des Schlachthofgebäudes wird ein Veranstaltungszentrum. Foto: Wiedamann
  • Auf dem einstigen Ostermeier-Gelände am Donaumarkt baut Immobilienentwickler Peter Trepnau zehn vierstöckige Wohnhäuser, die sich um einen Innenhof gruppieren. Spatenstich war im Februar 2014. Foto: Lex
  • Im Kasernenviertel baut die Stadtbau GmbH 92 Mietswohnungen. Außerdem errichtet die Stadttochter bis 2020 371 weitere Wohnungen südlich, östlich und nördlich der Innenstadt. Foto: Lex

Regensburg. Steigen die Kaufpreise viel schneller als die Mieten, schwindet die Rendite und es kann zu Wertverlusten bei Immobilien kommen. In Regensburg klaffen in den letzten Jahren Miet- und Kaufpreisentwicklung stark auseinander. Der unabhängige Experte Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität, betrachtet diese Situation kritisch und hält einen Preisverfall für möglich (siehe Interview).

Bank-Studie sieht keine spekulative Preistreiberei

Auch die Hypovereinsbank stellt sich in ihrer Wohnimmobilien-Marktübersicht für Regensburg vom September 2014 die Frage nach einer Marktüberhitzung. Schließlich hätten sich Mieten und Preise rasant entwickelt. Die Bank kommt aber zu dem Schluss, dass den hohen Werten sehr robuste Rahmenbedingungen und das gute Image Regensburgs gegenüberstehen. Weder seien bisher spekulative Preisübertreibungen erkennbar, noch habe sich der Verschuldungsgrad der Privathaushalte bedeutend erhöht.

Professor Sebastian kommentiert dieses Studienergebnis mit den Worten: „Da steckt viel ‚aber‘ drin.“ Auch er glaube nicht, dass sich die Deutschen bzw. Regensburger über Nacht von Angsthasen in Spekulanten verwandelt hätten. „Doch bei Investitionen in Immobilien scheint es für viele keine Risikowahrnehmung zu geben. Das ist für den Fachmann ein klassischer Indikator für eine Blase.“

Die Immobilienspezialisten der Bank meinen weiter: „Auch wenn sich das Marktgeschehen beruhigt, ist das Risiko eines deutlichen Preisrückgangs innerhalb kurzer Zeit gering.“

Preiskorrekturen bei Projekten mit geringen Lage- oder Objektqualitäten seien zu erwarten. Die Renditen würden in den bevorzugten Lagen weiter zurückgehen, da die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen.

Meinungen zum Wohnungsbau gehen auseinander

Die Hypovereinsbank erwartet wie die Stadt Regensburg einen weiteren Zuwachs von rund 1200 Neubürgern im Jahr. Obwohl der Wohnungsmarkt boome, könne er mit dem Wachstum der Stadt und dem steigenden Wohnflächenbedarf pro Kopf (Verkleinerung der Haushaltsgrößen) nicht mithalten. Wohnraum in allen Segmenten bleibt demnach knapp.

Auch für das laufende Jahr stellt die Hypo steigende Mieten und Preise fest. Der Trend habe sich jedoch abgeschwächt. Die Anstiege zählten bundesweit nicht mehr zu den höchsten. Der Nachfrageüberhang resultiert laut Bank aus einer eher gleichbleibenden Neubauleistung in den vergangenen Jahren (nach Abzug des Wohnheimbaus). Vor allem wurden nach Meinung der Bank zu wenige Ein- und Zweifamilienhäuser erichtet. Die Baugenehmigungen ließen künftig höhere Fertigstellungszahlen erwarten.

Der Großteil der Regensburger (80 Prozent) lebt jedoch nach einer aktuellen Studie der Volkswagen Immobilien GmbH ohnehin in einem Mehrfamilienhaus und damit meist zur Miete. Nur ein Fünftel wohnt in einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Der Wohnungsmarkt ist großstädtisch geprägt.

Erst im Jahr 2025 wird der Wohnungsbedarf gedeckt sein

In den letzten Jahren wurden laut dieser Untersuchung durchaus viele Wohnungen gebaut: 3900 allein zwischen 2010 und 2013. Diese Entwicklung wird sich noch verstärken, denn die Zahl der Baugenehmigungen steigt. Vor 2013 waren es 1000 pro Jahr, 2013 dann sogar 1550, für 2014 werden noch mehr erwartet. Das betont Anton Sedlmeier, Leiter des Amts für Stadtentwicklung. „Obwohl die Bevölkerung weiter wächst, gibt es ein akzeptables Angebot“, sagt er. Heuer seien bislang 630 Wohnungen errichtet worden – in der Paarstraße, im Candis-Viertel und am Rennplatz-Nord. Doch für die Nachfrage werde noch zu wenig gebaut. Die Stadt müsse große Anstrengungen unternehmen. Rein rechnerisch kann der Bedarf laut Hypo-Studie bis 2025 gedeckt werden.

Auswärtige Kapitalanleger zeigen zunehmend Interesse

Regensburgs gutes Image als Wohnstandort werde nachhaltig Bestand haben (7. Platz unter 412 Städten im Zukunftsatlas Deutschland). Nicht nur der Wohnraumbedarf bleibe hoch, auch der Anlagetrend in Immobilien und das niedrige Zinsniveau würden anhalten. Das in weiten Teilen attraktive Neubauangebot wecke zunehmend das Interesse von auswärtigen privaten Kapitalanlegern.

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