Im Regensburger Kasernenviertel sollen in den kommenden Jahren ein neuer Sportpark mit Hallenbad sowie zahlreiche Wohnungen entstehen. Der Immobilien-Markt blieb auch in der Corona-Pandemie angespannt. Foto: Uwe Moosburger
Regensburg. Wie wirkt sich Corona und die damit einhergehenden Veränderungen auf den ohnehin
schon angespannten Wohnungsmarkt in Regensburg und Umgebung aus? Der Regensburger
Experte Professor Dr. Tobias Just vom Immobilien-Institut Irebs hat das in einer Studie
untersucht. Die Ergebnisse sind teils naheliegend, manchmal aber auch überraschend.
#Die Wohnungsmieten seien während der Pandemie weiter gestiegen, „und dies hat die
Erschwinglichkeit von Mietwohnungen vielerorts weiter verschlechtert“, sagen die Studienmacher.
Aber auch Überraschendes kam zutage: „Die Zusatznachfrage lässt sich leichter und
preisgünstiger außerhalb der Kernstädte finden.“ Das bedeutet: Weniger die Kernstädte,
als vielmehr das Umland erlebte eine zusätzliche Nachfrage, die in Zusammenhang mit
der Pandemie und ihren Folgen steht.
#Seit Jahren erlebt das Regensburger Umland eine Entwicklung, die schlicht vom wirtschaftlichen
Erfolg der Domstadt abstrahlt in den Landkreis. Die Pandemie hat diesen Effekt nicht
befeuert: Der Landkreis Regensburg blieb begehrt, schon allein deshalb, weil in Regensburg
selbst kaum Flächen für Einfamilienhäuser zur Verfügung stehen. Doch die Pandemie
hat einen Trend verstärkt: Nicht mehr der Landkreis Regensburg ist das Ziel von Menschen,
die einen Job in der Stadt haben, aber am Land leben wollen – wegen der Preise. „Außerhalb
dieser ersten Verflechtung zwischen Stadt und Landkreis Regensburg gab es mehr Menschen,
die über den Landkreis Regensburg hinaus nach Immobilien suchen“, sagt Just.
#Spielte die Baudichte eine Rolle bei der Corona-Verbreitung?
#Untersucht haben die Immobilien-Experten auch, ob die Dichte der Besiedelung in einem
Zusammenhang mit der Ausbreitung des Corona-Virus stand. Gerade zu Beginn der Pandemie
war häufig befürchtet worden, dass gerade dicht besiedelte Städte Hotspots werden
könnten. „Diese Vermutung wurde gerade in der Frühphase der Pandemie geäußert und
hat für eine städtisch geprägte Gesellschaft große Bedeutung, zumal die Wohnungsmieten
und -preise in der Regel mit der Dichte einer Stadt korrelieren“, heißt es dazu. Professor
Just bestätigt, dass dies zu Beginn der Pandemie in Deutschland, also im März 2020,
auch so schien. „Bewiesen war das bereits für die USA und Großbritannien, aber wir
haben das nun auch für Deutschland bewiesen, dass die Dichte der Bebauung in den Städten
in keinem Zusammenhang zum Infektionsgeschehen und dem Mortalitätsrisiko stand.“ Einzig:
In den Städten kam das Virus zuerst an, „ebenso wie die Reisenden“, sagt Just.
#Eine grundlegende Veränderung im Suchverhalten der Menschen stellten die Studienmacher
vor allem bei den Faktoren fest, die vielen in der Pandemie so wichtig wurden. „Die
Menschen haben fast zeitgleich mit dem ersten Lockdown damit angefangen, nach den
Stichworten Homeoffice, Gärten und Balkonen zu suchen.“ Die Suchanfragen nach Häusern
mit Gärten und Fläche für Arbeitszimmer explodierten regelrecht, und das schon ganz
früh in der Pandemie. Die Mieten reagierten darauf nur verhalten. Doch die Kaufpreise
zogen gerade in der Peripherie, also außerhalb der Zentren wie Regensburg, stark an.
# Spannend wird laut Just die Entwicklung von Gewerbeimmobilien. Denn das Homeoffice
wird wohl in bestimmten Bereichen auch über die Krise hinaus ein großes Thema für
Unternehmen sein. 420 Experten aus er Immobilienbranche gaben Just und seinen Kollegen
in einer weiteren Studie über die Veränderung von Städten durch die Pandemie Anhaltspunkte
für die Veränderungen. „Das Büro bleibt weiter als Schmelztiegel für Ideen wichtig“,
sagt Just. „Überall dort, wo Texte geschrieben werden oder Daten erfasst werden, braucht
man Ruhe. Dafür wird das Büro seltener notwendig.“ Das verändert aber auch die Art,
wie wir in Zukunft wohnen werden. Büros in Kernlagen werden weiter gesucht und gefragt
sein. In Randlagen wird es laut Just deutlich schwieriger. Wohl auch deshalb, weil
die Büros in Gegenden wie dem Landkreis Regensburg vermehrt in die – stark nachgefragten
– Einfamilienhäuser verlagert werden.
#Teurer wird das Bauen derzeit durch die immensen Steigerungen bei den Rohstoffpreisen.
Auch das haben die Forscher untersucht. „Auch das hat auf jeden Fall dazu beigetragen,
dass Bauen sich verteuert hat“, sagt Just. Deshalb sind die Kaufpreise auch in Regensburg
gestiegen, während es auf dem Mietmarkt noch kaum Effekte gab. Doch Just schränkt
ein: Es handle sich bei den Rohstoff-Teuerungen „um Sondereffekte. Beispielsweise
hat der Borkenkäfer in Kanada den Holzpreis hierzulande stark beeinflusst.“ Im Umkehrschluss
bedeutet das aber auch: Auf Dauer werden die Immobilienpreise eher steigen. Denn der
Borkenkäfer wird so schnell aus Kanada nicht verschwinden – selbst wenn die Pandemie
endlich vorüber ist.
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