Regensburg.Der neue Chef der Regensburger Stadtbau, Götz Keßler, ist Architekt und Landschaftsplaner.
Das Bauen liegt ihm also im Blut. Als Chef der Regensburger Stadtbau GmbH ist er Herr über mehr als 7000 Mietwohnungen, die Stadtbau ist der größte Vermieter
Regensburgs. Im Interview spricht Keßler über seine Vorstellungen von der Zukunft
der Stadtbau.
#Was ich hier vorgefunden habe, war ein sehr gut strukturiertes Unternehmen mit sehr
viel Transparenz. Auch wie Prozesse bei der Stadtbau funktionieren, finde ich sehr,
sehr gut. Wir haben sehr gute und motivierte Mitarbeiter. Allerdings habe ich im technischen
Bereich einen großen Personalmangel vorgefunden. Als ich kam, waren wichtige Stellen
offen und es war schwer, diese zu besetzen. Das führte dazu, dass wir wichtige Instandhaltungs-Maßnahmen
nicht durchführen konnten. Genau da aber warten wichtige Aufgaben auf uns, deren Umsetzung
von uns als Stadtbau erwartet wird.
#Welche Aufgabe hat für Sie die Stadtbau?
#Die Kernaufgabe unseres Unternehmens ist, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und zu
schaffen und für soziale Stabilität in den Quartieren zu sorgen. Das muss gepaart
sein mit einem engen Kontakt zu den anderen Akteuren, die an der Stadtentwicklung
beteiligt sind.
#Sie sprechen von der Stadtbau als Unternehmen. Ist sie das?
#Es ist ein Spannungsfeld, aber genau darin liegt unsere Aufgabenstellung. Im Satzungszweck
unserer Gesellschaft steht, dass wir Wohnraum zur Verfügung stellen sollen zu gedämpften
Preisen für breite Schichten der Bevölkerung. Wir kommen aus der Gemeinnützigkeit
und haben diesen Gesellschaftszweck, auch wenn es die Gemeinnützigkeiten schon seit
den 90er Jahren nicht mehr gibt. Wir stehen in dem Spannungsfeld, dass wir wirtschaftlich
arbeiten, aber auch moderate Mieten anbieten müssen.
#Ihr Vorgänger sagte, das binde ihn, streng nach Mietspiegel zu erhöhen.
#Wenn ich das nur am GmbH-Gesetz festmachen würde, dann müsste die Stadtbau so wirtschaftlich
wie möglich arbeiten und die Mieten verlangen, die der Markt hergibt. Aber dem steht
doch unser Satzungszweck entgegen. Dort steht eindeutig, dass unser wirtschaftliches
Ergebnis kostendeckend sein muss und eine angemessene Eigenkapital- und Gesamtkapitalrendite
bringen muss. Ich darf also keine Verluste machen, das ist klar. Aber ich darf meine
Einnahmen so einsetzen, dass mein Geschäftszweck, nämlich Menschen mit geringem Einkommen
mit Wohnraum zu versorgen, erfüllt wird. Die Mieten müssen also nicht gewinnmaximierend
ausgestaltet werden.
#Ihr Vorgänger hat hochwertige Altstadt-Häuser verkauft. War das sinnvoll?
#Die Altstadt ist ja auch noch Wohnraum für viele Bürger. Ich tue mich schwer, Strategien
der Vergangenheiten zu bewerten.
#Unser Wohnungsbestand erstreckt sich auch über das gesamte Stadtgebiet.# Grundsätzlich ist für mich ein Verkauf die allerallerletzte Option. Vor allem befördert
ja ein Verkauf das Problem: Ich kann fragen, wer am meisten für das Gebäude bezahlt.
Dann beteilige ich mich aber am Markt mit der Preistreiberei, die wir erleben, wie
alle anderen. Genau auf diese Strategie habe ich keine Lust. Es gäbe noch ganz andere
Möglichkeiten: Ich kann ein Gebäude sanieren und anschließend entsprechende Nutzer
suchen. Wir haben so viele Sozialeinrichtungen, die
#händeringend nach Wohnraum suchen#. Auch für deren Bedarf hat die Stadtbau meiner Meinung nach einen Auftrag und kann
damit ihrer sozialen Verantwortung für Regensburg gerecht werden.
#Kann die Stadtbau also hier zusätzlich sozial wirken?
#So kenne ich das, ja. Es gibt Sozialeinrichtungen in Regensburg, die Menschen in akuten
Notlagen helfen. Die sind irgendwann therapiert und brauchen Wohnraum in einer normalen
Umgebung. Ich kann nicht einfach sagen: Ich habe jetzt geförderten Wohnraum und da
setze ich irgendwen hinein, nur weil er die grundsätzlichen Kriterien erfüllt. Verkauft
wurden ja Einzelgebäude.
#Wenn der Aufwand zur Vermietung zu groß ist, dann muss ich eben nach anderen Lösungen
suchen. Warum sollte ich einen Quadratmeter Wohnraum oder Grund verkaufen, den ein
anderer erwirbt, um damit Rendite zu machen?
#Sie würden gerne bauen. Sie haben letztes Jahr zehn Millionen Euro Gewinn gemacht.
Was hält Sie also auf?
#Da muss man aufpassen. Das ist eine bilanzielle Sichtweise, wir haben keine Schachtel
im Keller, in der zehn Millionen Euro liegen. Dass wir neu bauen müssen, ist vollkommen
klar. Wir planen, in den kommenden fünf Jahren 950 neue Wohnungen zu errichten. Das
ist ein Wort. Das ist ein Siebtel unseres aktuellen Wohnungsbestandes.
#Ein solches Maßnahmenpaket hat aber auch Auswirkungen auf die Verwaltung, auf die
Buchhaltung, also auf den gesamten Personalstand, den wir brauchen, um diese Wohnungen
anschließend zu vermieten. Finanzierbar ist das nach dem Wirtschaftsplan der Stadtbau,
den wir dem Aufsichtsrat im Oktober vorgelegt haben. Der springende Punkt ist in Regensburg
aber die Verfügbarkeit von Bauland und was wir dafür bezahlen. Die derzeitige Politik
kommt uns da entgegen.
#Wo werden die Schwerpunkte der Bebauung sein?
#Ein Schwerpunkt ist die Prinz-Leopold-Kaserne. Wir haben aber auch andere Gebiete
im Auge wie die Berliner Straße in der Konradsiedlung. Und dann werden punktuell Gebäude
abgebrochen und durch neue ersetzt. In der Alfons-Bayerer-Straße werden wir das Hochhaus
sanieren und erweitern mit einem Anbau. Das alles geht natürlich einher mit einem
erhöhten Personalbedarf im technischen Bereich. Es ist uns gelungen, drei Stellen
mit Architekten neu zu besetzen. Ich möchte bei den Neubauten nicht nur ein Haus bauen.
Für mich ist ein Haus Teil eines ganzen Quartiers.
#Wie meinen Sie das?
#Wenn wir ein Haus bauen, dann müssen wir betrachten, was ist außenrum, was braucht
es noch und was fehlt. Man muss sich den Bestand in einer Siedlung ansehen. Hat man
dort wenige barrierefreien Wohnungen? Habe ich dort viele Familien oder Senioren?
Dann muss ich diese Struktur ergänzen, wo es nötig ist.
#Ist die Stadtbau also dafür da, die Lücken zu füllen, die private Bauträger hinterlassen?
#Mein Ansatz ist zunächst: Was muss ich schaffen, damit Menschen gerne in einem Stadtteil
wohnen? Gibt es den Bäcker, den Metzger an der Ecke? Gibt es ausreichende Kindertagesstätten
und Angebote für ältere Menschen?
#Aber was kann die Stadtbau tun, um den Bäcker dort anzusiedeln und die Kindertagesstätte?
#Ich kann ein Wohnhaus mit Kindertagesstätte im Erdgeschoss errichten oder eine Gewerbeeinheit,
natürlich. Ich kann auch ein Ladenzentrum ergänzen oder ein zusätzliches Gebäude errichten,
um einen Altentreff zu schaffen. Ich werde nicht nur Wohnungen bauen wollen. Die Gesellschaft
wird sich verändern. Wir werden steigende Mietpreise haben, so sehr wir dagegen kämpfen.
Wir brauchen kompakte Wohnungen, in denen Menschen erst einmal das haben, was sie
brauchen. Wenn sie Besuch haben, brauchen sie vielleicht ein Gästezimmer, das sie
anmieten können oder eine Küche, in der man eine Feier vorbereiten kann. Wohnen wird
sich verändern.
#Aber gibt es da nicht Probleme?
#Wir haben immer die Vorstellung, dass dann die leeren Bierdosen herumliegen und Chaos
entsteht. Natürlich muss es Regeln des Zusammenlebens geben. Aber warum soll man sich
in seinem Wohnhaus nicht für eine Feier im Sommer die Dachterrasse mieten können?
Ich glaube, das ist ebenso die Zukunft des Wohnens, wie es die Zukunft sein wird,
dass man nicht ein Auto in der Tiefgarage stehen hat, sondern sich eines mietet, wenn
man es braucht.
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