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Wohnen

Die Stadtbau war auf Kurs

Die Arbeit des Ex-Stadtbau-Chefs wird kontrovers bewertet. Wie ist die Bilanz nach neun Jahren Joachim Becker? Eine Analyse.
Von Jan-Lennart Loeffler

Einblicke in die Arbeit: Im März 2018 waren die Stadträte mit Stadtbau-Chef Becker auf Besichtigungstour im Nibelungenareal. Dort entstanden 303 neue Wohnungen.
Einblicke in die Arbeit: Im März 2018 waren die Stadträte mit Stadtbau-Chef Becker auf Besichtigungstour im Nibelungenareal. Dort entstanden 303 neue Wohnungen.

Regensburg.„Der Mieterbund Regensburg hat über neun Jahre hinweg die Geschäftspolitik der Stadtbau kritisiert“, sagt dessen Vorsitzender Kurt Schindler. „Weil sich die Stadtbau unter Leitung von Herrn Becker wie ein privates Wohnungsunternehmen nach dem Prinzip der Gewinnmaximierung geriert hat, anstatt sozialverträglich für die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zu sorgen.“ Der Hauptkritikpunkt: die Mietpreispolitik. Schindler wirft der Stadtbau auch Wohnungsleerstand vor.

Die Zahlen der städtischen Tochtergesellschaft sprechen eine andere Sprache: Die Leerstände der Stadtbau blieben in Beckers Zeit auf einem kontinuierlich niedrigen Niveau. Laut Geschäftsbericht lag die Leerstandsquote im vergangenen Jahr bei 4,1 Prozent. In den Vorjahren bewegte sie sich stets zwischen 3,8 und 4,2 Prozent; darunter viele geplante Leerstände im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen. Im Jahr vor Beckers Antritt lag die Leerstandsquote bei 4,8 Prozent.

Die Kritik an der Mitpreispolitik ist auf den ersten Blick begründet. Die Geschäftsberichte der Stadtbau weisen während der Amtszeit von Joachim Becker als Geschäftsführer jedes Jahr einen Anstieg der durchschnittlichen Kaltmiete aus: von 4,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2009 auf 6,63 Euro im Jahr 2017. Das entspricht einer Steigerung von 39,5 Prozent in acht Jahren.

Bei diesem Anstieg lohnt ein Vergleich mit dem Regensburger Mietspiegel. Dieser lässt die Zahlen in einem anderen Licht erscheinen: Im vergleichbaren Zeitraum stieg auch die Durchschnittskaltmiete in Regensburg an: von 6,19 Euro pro Quadratmeter(2009) auf 8,69 Euro (2018). Das sind: 40,3 Prozent. Die Durchschnittskaltmiete der Stadtbau blieb – trotz umfassender Sanierungen im Bestand – stets deutlich unter der ortsüblichen Vergleichmiete auf dem „freien“ Markt.

Alle Mieterhöhungen, sowohl im sanierten Bestand als auch in den Neubauten, waren dabei – wie berichtet – vom Aufsichtsrat der städtischen Tochtergesellschaft abgesegnet. Die Stadt Regensburg hätte bei der Gestaltung der Mieten durchaus einen Spielraum. Der politische Wille, durch Steuergelder subventionierte Mieten in den Stadtbauwohnungen anzubieten, war jedoch nicht vorhanden.

Unterstützung der Politik fehlte

Ebenfalls wenig politischer Wille war bei der finanziellen Ausstattung der stadteigenen Gesellschaft zu erkennen. „Ich sorge für ausreichend Wohnraum, indem ich unsere Tochtergesellschaft Stadtbau finanziell so ausstatte, dass sie in der Lage ist, mehr Wohnraum und diesen vor allem bezahlbar zu schaffen“, hatte beispielsweise OB-Kandidat Joachim Wolbergs im Wahlkampf 2014 gesagt. Auch andere Kandidaten äußerten sich damals ähnlich. Bereits wenig später war von einer finanziellen Kapitalerhöhung nicht mehr die Rede.

Alfons Knitl ist daher von der Stadtspitze und den Aufsichtsräten – allesamt Stadträte – enttäuscht. Der 61-Jährige ist seit 30 Jahren im Mieterbeirat der Stadtbau und seit 20 Jahren dessen Vorsitzender. Er kann den Unmut der Mieter über die steigenden Mieten gut verstehen. „Ich persönlich sehe weniger die Schuld bei Herrn Becker“, sagt Knitl zum Thema Mieterhöhungen. „Wie sollte er sonst Sanierungen und Neubauten durchführen?“

Für ihn ist die Politik der Stadt nicht nachvollziehbar: „Die Stadträte messen mit zweierlei Maß. Sie wollen keine Mieterhöhung, aber er bekommt kein Geld. Wie will man etwas bewegen, wenn man ihm nicht die Mittel gibt?“ Für ihn ist der Geschäftsführer ein Bauernopfer. Denn Jahr für Jahr hatte der Stadtbau-Aufsichtsrat -– zuletzt unter dem Vorsitz von Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer der Geschäftsführung bestätigt, dass „sich die Geschäfte der Gesellschaft in Übereinstimmung mit Gesetz und Gesellschaftsvertrag befinden.“

Die städtische Tochter ist gesund

  • Bilanz:

    2017 stehen einem Eigenkapital von 138 Millionen Euro Verbindlichkeiten in Höhe von 253 Millionen Euro gegenüber. Die Stadtbau bezeichnet ihre Finanzlage selbst als „geordnet“. Aufsichtsrat und Wirtschaftsprüfer bestätigen dies.

  • Eigenkapital:

    Die Eigenkapitalquote der Stadtbau beträgt 35 Prozent laut Jahresabschluss und wurd im Vergleich zu 2009 leicht erhöht. Da standen dem Eigenkapital von 92 Millionen Euro Verbindlichkeiten von 191 Millionen Euro gegenüber.

  • Überschuss:

    Bei Umsatzerlösen von 46 Millionen Euro kam die Stadttochter auf einen Jahresüberschuss von 7,8 Millionen Euro, der der Rücklage zugeführt werden konnte. Im Jahr 2009 betrug der Jahresüberschuss 1,7 Millionen.

In der Zukunft erwartet Knitl von den Verantwortlichen bei der Stadt, dass sie sich nicht mehr herausreden: „Wir braucht klare Eckpfeiler, was die Stadtbau machen soll.“ Und er hofft auf eine neue Geschäftsführung mit „fundierter Erfahrung“.

Modernisierung und Wachstum

Über den freigestellten Geschäftsführer sagt er: „Ich möchte Herrn Becker Respekt zollen für die geleistete Arbeit. Er hat viel gemacht. Die großen Sanierungen sind unter der Ägide von Herrn Becker passiert.“

In der Tat gab und gibt es auch bei der Stadtbau noch unsanierte Altbauwohnung aus den 1920er Jahren, beispielsweise im Stadtosten. Es sind gerade auch diese Sanierungen von nicht mehr zeitgemäßem Wohnungen, die auch die Mieten im Altbestand der Stadtbau haben ansteigen lassen.

Gleichzeitig trennte sich die Stadtbau von Einzelobjekten, die nicht ins Portfolio passten – auch die Mittelbayerische fragte sich damals, ob nicht „Tafelsilber“ verkauft werde. In der Summe hat die Gesellschaft ihren Wohnungsbestand unter Becker jedoch von 6540 auf 6832 erhöht, ein Zuwachs von circa fünf Prozent. Die Wohn- bzw. Nutzfläche der Stadtbauobjekte stieg in dieser Zeit um mehr als acht Prozent (von knapp unter 460000 Quadratmeter auf fast 500000 Quadratmeter). In Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen steckte die Stadtbau seit 2009 jährlich zwischen 10 und 22 Millionen Euro.

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