Justiz
Pokern um die Schnupftabakfabrik
Das Museum in der Gesandtenstraße wird zu einem Spottpreis zwangsversteigert. Immobilien-Experten raten trotzdem vom Kauf ab.
Regensburg.Ein Wahrzeichen kommt unter den Hammer: Die Schnupftabakfabrik in der Gesandtenstraße wird zwangsversteigert. Tausende Regensburger passieren täglich das denkmalgeschützte Gebäude mit Mansardendach und Holzsprossenfenstern, das mitten in der Altstadt liegt. Eine perfekte Investition, so könnte man meinen. Zumal das Anfangsgebot – für Regensburger Verhältnisse – bei einem Spottpreis von 395 000 Euro liegt. Doch das Inserat des Amtsgerichts bleibt in entscheidenden Punkten sehr undeutlich, die sich maßgeblich auf den Wert des Objekts auswirken. Schnäppchen oder Draufzahlgeschäft: Am 30. April wird es um 9 Uhr im Amtsgericht Regensburg, Augustenstraße 5, noch einmal richtig spannend.
Einerseits geht aus der Anzeige des Amtsgerichts nicht klar hervor, wie die Räume genau aufteilbar sind. Versteigert werden das Museum, das aus vier Räumen mit rund 225 Quadratmetern besteht sowie „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss“ des denkmalgeschützten „Zandthaus“ aus dem 12. Jahrhundert. Es bestehe keine direkte Treppenverbindung zwischen den Räumen im Erdgeschoss und dem 1. Obergeschoss, heißt es in der Immobilienbeschreibung. Der Zugang sei nur über das gemeinschaftliche Treppenhaus möglich.
Die Stadt ist dauerhaft eingemietet
Noch entscheidender für den Objektwert ist jedoch eine Nutzungsvereinbarung mit der Stadt, die noch jahrelang Gültigkeit hat. Denn dadurch ergibt sich eine Fußfessel für potenzielle Investoren. Wörtlich heißt es hier in der Anzeige des Amtsgerichts: „Zum Zeitpunkt der Wertermittlung war das Objekt unentgeltlich genutzt und steht somit (für eine Eigennutzung) nicht zur freien Disposition“.
Die Stadt hat 2008 satt in den Museumsumbau investiert. Heute hat sie die Räume für das Museum offiziell angemietet, zahlt dafür aber nur die Nebenkosten. Der Vertrag wurde für 25 Jahre abgeschlossen. „Uns ist bekannt, dass die Versteigerung ansteht. Da es sich dabei um ein laufendes Verfahren handelt, können wir aber nichts dazu sagen“, heißt es vonseiten der Stadt. Man wolle erst abwarten, wie es ausgeht und danach über die Zukunft des Museums entscheiden. „Wir sind selbst noch gespannt, wie es weitergeht“, sagt eine Pressesprecherin.
180 000 Euro ließ sich die Stadt den Umbau zum „document“ Schnupftabakfabrik kosten. 60 Prozent davon wurden durch Fördermittel der EU und des Freistaats abgedeckt. Allein die Beleuchtung kostete 29 000 Euro, weil alles so authentisch wie möglich gestaltet werden sollte. Unter anderem wurden statt moderner Elektro-Leitungen altmodische Überputz-Kabel verlegt. Nicht zu unterschätzen sind beim Kauf daher auch die Auflagen der Denkmalpflege. An den Räumen darf so gut wie nichts verändert werden. Die Wände sind schlecht isoliert, es gibt keine sanitären Anlagen oder Wasseranschlüsse. Schon allein weil sich in den Böden und Balken der ehemaligen Fabrik der Tabakgeruch festgesetzt hat, sind sie dauerhaft unbewohnbar. „Eigentlich kann das Objekt nur für das Museum genutzt werden“, sagt die Pressesprecherin.
Warum der Gläubiger das Verfahren eingeleitet hat, dazu darf man sich beim Amtsgericht nicht äußern. „Er hat eine Forderung, die nicht bezahlt wird“, sagt ein Sprecher. Dabei könnte es sich auch um eine sogenannte Grundschuld handeln. Wenn diese Grundschuld im Grundbuch erstrangig ist, könnte auch die Stadt mit ihrem Mietvertrag das Nachsehen haben. „Wir prüfen das derzeit mit den Fachämtern. Wenn wir die Rahmenbedingungen haben, werden wir uns intern zusammensetzen und darüber beraten“, sagt Wissenschafts- und Finanzreferent Dieter Daminger.
Für Immobilien-Experte Andreas Schönberger, Geschäftsführer der Immobilien Schönberger & Wiener GbR, ergibt sich daraus eine „äußerst heikle Konstellation“. Wenn die potenziellen Investoren nicht mehr Informationen darüber erhielten, wie und ab wann sie Gewinn aus dem Objekt ziehen könnten, „bleibt es fragwürdig, ob das Gebäude überhaupt weggeht“. Das Amtsgericht könnte allerdings durchaus noch bis zum 30. April weitere Informationen veröffentlichen, die mehr Klarheit geben.
Die „Schnupf“ Immobilien GmbH besaß bis vor kurzem noch Wohnungen in dem Gebäude der ehemaligen Fabrik. „Die Schnupf GmbH wurde in diesem Jahr von mir an eine Privatperson verkauft“, sagt der ehemalige Geschäftsführer Franz Xaver Nerb. „Ich habe damit gar nichts mehr am Hut und auch keine Immobilien mehr an dieser Adresse.“ Nach eigenen Angaben kennt er den neuen Eigentümer aus Landshut gut. Nerb ist überzeugt: „Bei der Versteigerung handelt es sich garantiert um keinen Konkurs“.
Haus atmet 800 Jahre Geschichte
Auf dem Grundstück in der Altstadt befinden sich insgesamt vier denkmalgeschützte Gebäudeteile, bestehend aus 101 Wohneinheiten sowie den Gastronomiebetrieben „Black Bean“, „Mischbar“ und „Anna liebt Brot und Kaffee“. Daneben gibt es dort rund 2000 Quadratmeter Gewerbefläche sowie das im Fokus stehende Museum. Die Gebäude sind teilweise unterkellert und bestehen aus drei Vollgeschossen mit ausgebautem Dachgeschoss. Laut den Angaben des Amtsgerichts konnten an dem zu versteigernden Objekt bei der Ortsbesichtigung keine Baumängel oder Schäden festgestellt werden. 2005 wurde das Gebäude aufwendig kernsaniert.
Rund 10 000 Personen besuchen das Tabakmuseum im Jahr. Die Räume selbst sollen als Kernbereich des Museums die wechselvolle Geschichte des über 800 Jahre alten Hauses dokumentieren: Von der edlen Wohn- und Wirkungsstätte angesehener Regensburger Familien bis zur Schnupftabakfabrik. In der östlichen Toreinfahrt mit Gewölbehalle des Zanthauses wird anhand von fest verschraubten Text- und Bildtafeln öffentlich zugänglich die Hausgeschichte von den römischen Ausgrabungen über die mittelalterliche Bauentwicklung bis zum Ankauf durch die Tabakfirma präsentiert. Im Museum selbst sind verschiedene Maschinen aus der einstigen Produktion und große Holzfässer ausgestellt, die einst für die Fermentierung des Tabaks genutzt wurden.
