Es gibt keine Preisblase. Diese Aussage zieht sich wie ein roter Faden durchden Immobilienreport Regensburg, den die Sparkasse Regensburg gemeinsam mit der International Real Estate Business School (Irebs) der Universität Regensburg und dem Immobilienberater und -analysten Bulwiengesa am Donnerstag vorstellte.
Nötig wird diese Behauptung, weil die Zahlen durchaus andere Schlussfolgerungen zulassen. So sind laut Studie die Preise für Eigentumswohnungen in der Stadt Regensburg seit 2010 bis 2014 bei Bestandswohnungen um 48 Prozent und bei Neubauten um 38 Prozent gestiegen. Zusammen entspricht das einer jährlichen Wachstumsrate von 7,3 Prozent. In Bayern weist nur der Münchner Wohnungsmarkt mit 7,4 Prozent mehr Dynamik auf.
Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Neubau-Eigentumswohnung in Regensburg liegt bei 3800 Euro pro Quadratmeter. Bei entsprechende Lage und Ausstattung sind Preise bis 6500 Euro pro Quadratmeter allerdings keine Seltenheit mehr. Bei Bestandswohnungen beläuft sich der Durchschnittspreis auf 3100 Euro pro Quadratmeter, in der Spitze wird die Marke von 4000 Euro erreicht. Im Vergleich mit anderen bayerischen Städten – ausgenommen die Landeshauptstadt – ist das ein „sehr hohes Preisniveau“.
Niedrigzinsphase und Bevölkerungswachstum
Die Gründe für die hohen Wohnungspreise sind vielfältig. Investoren suchen in der Niedrigzinsphase auf dem Immobilienmarkt nach Anlagerenditen. Die Hochschulen, die gute wirtschaftliche Situation sowie die Lebensqualität in Regensburg sorgen für Zuzug und somit für eine erhöhte Nachfrage, der erst seit kurzem mit entsprechenden Bautätigkeit begegnet wird.
Analog zu den Kaufpreisen von Mehrfamilienhäusern steigen auch die Mietpreise in Regensburg, wenn auch etwas moderater. So zahlen Mieter in Regensburg durchschnittlich 10,30 Euro pro Quadratmeter im Neubau und 9 Euro pro Quadratmeter im Bestand – ohne Nebenkosten. In Spitzen werden 12,50 Euro pro Quadratmeter fällig. Sowohl bei neuen als auch bei Bestandswohnungen stiegen die Mieten in Regensburg zwischen 2010 und 2014 durchschnittlich um 23 Prozent. Bis 2019 rechnen die Autoren der Studie mit weiteren Mietpreissteigerungen von sieben bis neun Prozent. Das gilt sowohl für die Stadt Regensburg als auch für den Landkreis.
Denn die Regensburger Preisspirale zieht immer weitere Kreise. Auch im Landkreis Regensburg steigen Kauf- und Mietpreise. Die durchschnittlichen Werte liegen zwar deutlich unter den Spitzenwerten der Innenstadt. Doch gerade in Gemeinden in unmittelbarer Nähe zum Zentrum sowie in Orten mit guter Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen ziehen die Preise an. Das wird auch in Zukunft so bleiben. Denn vor allem für den Landkreis erwartet die Studie aufgrund von Nachholeffekten große Preissteigerungen.
Was ändert sich?
Knapp 50 Prozent höhere Kaufpreise für Immobilien in vier Jahren, ein Preisanstieg für Bauland von 160 Prozent in drei Jahren, eine bleibend große Nachfrage und internationale Investoren, die nach Immobilienanlagen suchen – warum sollte sich der Immobilienmarkt in der Region also abkühlen? Was spricht dagegen, dass eine Preisblase entsteht, die irgendwann platzt?
Die Forscher erwarten für die kommenden Jahre weiter steigende Preise, allerdings mit deutlich geringeren Zuwachsraten. Als Gründe geben sie das mittelfristig wohl steigende Zinsniveau sowie die steigende Zahl neuer Wohnimmobilien an. Das Entstehen einer Immobilienblase sei aufgrund des hohen Anteils von Eigenfinanzierung unwahrscheinlich. „Der Markt ist heiß, aber nicht überhitzt“, sagt Professor Sven Bienert von der Irebs.
Der Immobilienbericht der Sparkasse Regensburg beschränkt sich nicht auf die Analyse von Preisentwicklungen. Markus Witt, Mitglied des Vorstands, bescheinigt dem 80-seitigen Heft im Vergleich mit anderen Immobilienstudien über die Region eine „einzigartige wissenschaftliche Tiefe“, die eine „nachhaltige Immobilienplanung der in Stadt und Landkreis ermögliche. So hat die Irebs hat den Wohnungsmarkt auch vor dem Hintergrund demografischer Entwicklungen in der Region und in Deutschland untersucht.
Ältere Bewohner haben andere Ansprüche
Demnach steigt die Bevölkerungszahl in der Stadt und im Landkreis Regensburg auch in den kommenden Jahren. Das geht allerdings trotz zuletzt steigender Geburtenraten mit einer Alterung der Gesellschaft einher. Vor diesem Hintergrund geht die Studie von einer veränderten Wohnungsnachfrage in den kommenden Jahren aus. So werden Barrierefreiheit, anspruchsvolle Haustechnik, gemeinsame Wohnkonzepte sowie die Kombination aus Wohnen und Dienstleistungen an Relevanz gewinnen. Auch die Singularisierung der Haushalte wird weitergehen, die Anzahl der Personen pro Wohnung also sinken, die Quadratmeterzahl pro Person aber weiter steigen.
Professor Sven Bienert von der Irebs an der Universität Regensburg hält den Wohnungsmarkt für heiß, aber nicht überhitzt. -Foto: Anton
