Wahlkampf
Schlegl verspricht 10 000 neue Wohnungen
Der Regensburger Immobilien-Fachmann Prof. Just hält das für ein „Diktat der schönen Zahl“. Dass so viel Wohnraum benötigt wird, bezweifelt er sogar.
Regensburg.Mit einer „Wohnungsbauoffensive“ bis 2020 legt CSU-OB-Kandidat Christian Schlegl die „Messlatte hoch“, wie er in einer Presserklärung betont. Bis zum Ende der neuen Wahlperiode sei es sein Ziel, 10 000 neue Wohnungen zu realisieren. Denn pro Jahr zögen aufgrund der Attraktivität der Stadt mehr als 1000 Bürger neu nach Regensburg: „Damit sich der angespannte Wohnungsmarkt in Regensburg erholt, müssen wir diesen Zuzug nicht nur ausgleichen, sondern darüber hinaus zusätzlich neue Wohnungen schaffen,“ glaubt er.
Sein Ziel sei durchaus realistisch, behauptet Schlegl. Er will es durch eine vorausschauende Grundstückspolitik erreichen, wie den Eigenerwerb und die Erschließung von nicht mehr benötigten Kasernenflächen. Die Prinz-Leopold- und die Pionierkaserne schweben ihm vor, dort sieht er ein Potenzial von rund 1500 Einheiten. Außerdem listet er „die konsequente Ausweisung geeigneter Baugebiete“ auf, die nach dem Flächennutzungsplan der Stadt „nachweislich möglich sind“. Mindestens 5000 Wohnungen will er so schaffen.
Die Nachverdichtung von bebauten und unbebauten Grundstücken soll 1500 Wohnungen bringen, die Umwandlung von leerstehenden Gebäuden außerhalb der Altstadt in Wohnraum weitere 1000. Ebenfalls 1000 bezahlbare Wohnungen muss die Stadtbau GmbH beitragen; seinem SPD-Kontrahenten Joachim Wolbergs warf Schlegl bei einem ähnlichen Vorschlag Einfallslosigkeit vor. Die Beschleunigung der Genehmigungsprozesse könnte durch die Schaffung eines Sonderteams „Wohnraum 2020“ beim Bauordnungsamt gewährleistet werden.
Grundstücksvergabe mit Auflagen
Neben der Entspannung des Wohnungsmarkts durch die Schaffung neuer Wohnungen will Schlegl Mieten auch durch andere Maßnahmen bezahlbar halten. So sieht das „Regensburger Modell“ der CSU-Fraktion vor, geeignete Grundstücke der Stadt so zum Verkauf (eventuell auch auf Erbbaurecht) auszuschreiben, dass sich Käufer verpflichten müssen, möglichst viel bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. „Nicht das Höchstgebot entscheidet über die Vergabe, sondern das beste Konzept für preisgünstigen Wohnraum“, betont er. Auf dem Areal der Nibelungenkaserne wird dieses Konzept jetzt erstmals umgesetzt.
Die Vergabe von geförderten Wohnungen, auch an Familien mit Einkommen der EOF-Klassen II und III. (EOF=Einkommensorientierte Förderung) sieht er als probates Mittel an, einkommemsschwächerenSchichten zu helfen. Die Verlängerung der Mietpreisbremse über das Jahr 2015 hinaus, die er verspricht, kann die Stadt nicht beschließen. Diese Entscheidung liegt bei der Bundes- und Landesregierung. Außerdem will Schlegl die Berücksichtigung des Studentenwerks bei der Vergabe von städtischen Grundstücken für bezahlbare Studentenwohnungen.
Die MZ legte diesen Forderungskatalog Prof Dr. Tobias Just vom Immobilien-Lehrstuhl an der Universität Regensburg vor, um es auf seine Realisierbarkeit überprüfen zu lassen. Der Fachmann hält vor allem die Beschleunigung der Prozesse für sinnvoll. Seiner Ansicht nach sei das „die wichtigste Maßnahme, da die Knappheit akut ist und nicht zwingend bis 2020 anhält“. „Wir haben erst seit 2010 ein Auseinanderlaufen von Angebot und Nachfrage in Regensburg, beschleunigt 2012 und 2013. Zuvor stiegen Mieten und Preise moderat. Tatsächlich liegt die Bauintensität (Fertigstellungen je 1000 Einwohner) in Regensburg bereits auf einem hohen Niveau, 2011 wurden sogar deutlich über 1000 Wohneinheiten fertig. Ein Bauvolumen wie im Papier genannt, ist also grundsätzlich möglich – auch wenn es in den letzten 15 Jahren (für die es Daten gibt) in nur einem einzigen Jahr erreicht wurde.“
Kooperation mit Umlandgemeinden?
Zur Ausweisung neuer Baugebiete fände Prof. Just eine Kooperation mit Umlandgemeinden sinnvoll. „Es wäre wichtig, dass dies Hand in Hand mit der Beschleunigung der Prozesse, geht. Meine Befürchtung wäre, dass es sonst zu einer Verzögerung der Marktwirksamkeit käme, denn der Anstieg der Studierendenzahlen wird in Kürze den Zenit überschreiten, weil die Auswirkungen der Wehrreform und der Verkürzung der Abiturzeiten dann nicht mehr greifen. Die konkrete Zahl von 5000 Einheiten kann ich nicht verifizieren oder falsifizieren. Baureserven von bis zu zehn Prozent in einer Stadt gibt es aber durchaus. Diese sind dann aber teilweise inklusive Aufstockung und Nachnutzung von Gebäuden anderer Nutzungsarten.“ Allerdings sei nicht jede Brache auch kaufmännisch rechenbar – hier müsste n geprüft werden, wie man die mögliche Lücke für Investoren schließt.
Eine Umwandlung leerstehender Gebäude und eine Nachverdichtung hält Prof. Just grundsätzlich für möglich. „Hier gilt auch, dass die Beschleunigung zentral ist, da es sein kann, dass Bebauungspläne angepasst werden müssen, dass beispielsweise in einem Gebiet Wohnen baurechtlich und planungsrechtlich überhaupt möglich sein muss.“ Falls nicht, müsse dieses Recht geschaffen werden. Das erfordert schnelle Prozesse, sonst könnte es sein, dass die Wohnungen zu spät auf den Markt kommen. „Man spricht dann von einem Schweinezyklus“, erklärt Just. Umbauten seien häufig nicht ganz billig. „Da die größten Herausforderungen im erschwinglichen Wohnen liegen, wäre es wichtig, nicht nur Wohnraum zu schaffen, sondern eben bezahlbaren.
Über Schlegls geforderte Stadtbau-Wohnungen stolpert Just, denn Grundstücksv Papier nicht entnehmen.: „Hier ist leider nicht zu erkennen, inwiefern die Stadtbau über zusätzliche Flächenreserven jenseits der zuvor genannten verfügt. Deshalb würde ich hier ein Fragezeichen machen, da ich 1000 Wohneinheiten durch reines Aufstocken auf den Bestand sehr ambitioniert fände.“ Die Mietpreisbremse hält Just für ein zweischneidiges Instrument: „Auf der einen Seite wirkt sie zunächst für die Miete entspannend, auf der anderen Seite verdrängt sie Investoren und wirkt damit in Teilen kontraproduktiv zu der drängendsten Herausforderung, schnell Wohnraum fertig zu stellen.“
Das Regensburger Modell hält der Immobilienfachmann für eine geeignete Maßnahme ebenso die Berücksichtigung des Studentenwerks. Bei beiden Maßnahmen sollte die regelmäßige Überprüfung im Modell vorgesehen sein, denn: „Beides wirkt zum Teil investitionshemmend, da man ja letztlich den Investoren Einnahmepotenziale wegdefiniert.“ Insgesamt hält Prof. Just zeitnahes Bauen wichtiger als eine bestimmte Wohnungszahl. Dann könnte die Stadt ab 2016/17 „wieder etwas aufatmen.“