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Immobilien

Wohnungspreise am Limit

Immobilien in Regensburg verkaufen sich zäher als früher. Trotzdem werden sie so schnell nicht günstiger.
Von Julia Ried

Neben zwei Hotels (hinten) entstehen auch 87 Wohnungen entstehen am Stobäusplatz. Verkauft sind die meisten noch nicht. Foto: Tino Lex
Neben zwei Hotels (hinten) entstehen auch 87 Wohnungen entstehen am Stobäusplatz. Verkauft sind die meisten noch nicht. Foto: Tino Lex

Regensburg.Im August 2017 hatten Münchner Investoren den Baubeginn ihres Wohnbau-Projekts am Stobäusplatz bekanntgegeben, die Vermarktung war schon im späten Frühjahr 2017 angelaufen. Bis jetzt haben sie den Angaben auf ihrer Homepage zufolge allerdings erst knapp 30 Prozent der 87 Wohnungen verkauft; in einem Jahr sollen diese fertig sein.

Auf dem Regensburger Immobilienmarkt sind neue Zeiten angebrochen, das zeigt unter anderem dieses Beispiel. Noch vor wenigen Jahren gingen neu gebaute Eigentumswohnungen schneller weg. Gerald Loers, der als Makler unter anderem mit dem Verkauf der Wohnungen am Stobäusplatz betraut ist, sagt: „Die Kaufinteressenten schauen sich die Projekte etwas genauer an.“

Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, bestätigt diese Einschätzung und rät Käufern explizit dazu. Er sagt: „Man muss nachhaltiger prüfen und länger prüfen. Nicht alles, was in dieser Situation auf den Markt kommt, ist sozusagen ein Trüffel.“

Hier sehen Sie eine Grafik zu der Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen in Regensburg. Die genauen Werte erscheinen, sobald man die Punkte mit dem Mauszeiger (am Smartphone mit dem Finger) berührt.

Eine „Übertreibung“ sieht der Präsident der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung auf dem Markt. Nach wie vor wollen viele Anleger in Betongold investieren, weshalb Just auch für 2018 noch mit einer leichten Preissteigerung rechnet. Gleichzeitig aber sind die Mieten in den vergangenen Jahren nicht so stark gestiegen wie die Kaufpreise, ist die Mietpreisrendite für Neubau-Wohnungen Just zufolge auf einem Tiefstand: Im Mittel liegt sie bei drei Prozent. „Die erzielbaren Mieten sind angesichts der hohen Marktpreise nicht attraktiv.“

Bank will 40 Prozent Verkauf

Für die Investoren gilt: Finanzieren sie ihre Projekte über die Bank, verlangt diese in der Regel 40 bis 60 Prozent Abverkauf beim Baustart, bevor sie das Geld für den nächsten Bauabschnitt freigibt, wie Volksbank-Vorstandssprecher Wolfgang Völkl sagt. Die Luft für Bauträger wird dünner: Während die Baupreise steigen, kommen Käufer „ab einer bestimmten Preisgrenze“ ins Überlegen, sagt Just.

Tobias Just ist Professor für Immobilienwirtschaft. Foto: Tobias Plettenberg/IREBS
Tobias Just ist Professor für Immobilienwirtschaft. Foto: Tobias Plettenberg/IREBS

Ein Unternehmer aus Regensburg, dem sieben Wohnungen in der Stadt gehören, erzählt der Mittelbayerischen: Mehrere Monate lang habe er sich stark für den Kauf einer Wohnung am Stobäusplatz interessiert. Letztlich unterschrieb er den Kaufvertrag aber nicht, weil die Investoren von ihm gewünschte Umbauten, die ihm zunächst zugesagt worden seien, kurz vor knapp abgelehnt hätten. Dabei hätte er für das Penthouse mehr als 1,1 Millionen Euro gezahlt. Knapp 6000 Euro pro Quadratmeter kostet die Wohnung, das hätte er ausgegeben, um dort mit seiner kleinen Familie einzuziehen. Als Anleger jedoch würde er am Stobäusplatz nicht investieren, sagt der 40-Jährige: Zu teuer seien die Wohnungen im Verhältnis zur zu erwartenden Miete. Der Preis für die günstigsten liegt dem Makler zufolge bei 4900 Euro pro Quadratmeter. Er sei angesichts der Marktlage „sehr zufrieden“ mit dem Verkauf, sagt Loers. „Sehr zufrieden“ zeigt sich auch Investor Andreas Aigner.

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Die Durchschnitts-Kaltmiete für Neubauwohnungen stieg Daten des Analyseunternehmens Bulwiengesa zufolge zwischen 2013 und 2017 von zehn auf 11,50 Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauwohnungen in Regensburg erhöhte sich in derselben Zeit von 3600 auf 4800 Euro pro Quadratmeter, der für Bestandswohnungen von 2900 auf 3600 Euro pro Quadratmeter.

„Spätphase der Hochkonjunktur“

Just erkennt eine „Spätphase der Hochkonjunktur“, sagt aber: „Kurzfristig werden die Immobilien nicht erschwinglicher.“ Schließlich bewege sich an den Bodenkosten „erst einmal gar nichts.“ Die Nachfrage nach Luxuswohnungen sei allerdings inzwischen gesättigt, dieses Preissegment könnte deswegen seiner Meinung nach „am ehesten nachgeben“. Auch Wolfgang Völkl von der Vereinsbank sieht ein Limit erreicht: „Ich denke, dass man in gewissen Lagen schon an eine Grenze stößt.“ In den Top-Lagen sieht er noch „Luft nach oben“. „Bei den Normallagen sind wir schon auf einem sehr hohen Niveau.“ Sparkassen-Immobilienspezialist Helmut Wittl allerdings rechnet mit weiter kletternden Preisen, erwartet jedoch „eine etwas moderatere Steigerung als in den vergangenen zwei bis drei Jahren“.

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An ein schnelles Ende des Baubooms glaubt Just nicht. Noch fehlten für breite Schichten erschwingliche Wohnungen. Solche zu bauen, werde für Investoren attraktiver, glaubt Planungsreferentin Christine Schimpfermann. Sie geht davon aus, „dass einige Anleger ihre Renditeerwartungen sicherlich reduzieren“.„Die Folge für den Immobilienmarkt wird sein, dass die Bauträger und Immobilienentwickler ein stärkeres Augenmerk auf öffentlich geförderten und damit preisgünstigeren Wohnungsbau legen werden, da auch in diesem Segment durchaus auskömmliche Renditen erwirtschaftet werden können.“ Das dürfte vor allem Mieter freuen.

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