Hier sollen auf 1,3 Hektar Fläche so viele Wohnungen und Büros entstehen, wie es sonst nur im Stadtkern erlaubt wäre: An der Grunewaldstraße wächst auf dem Gelände des ehemaligen Möbelhauses Wagner – seit der Jahrtausendwende eine Gewerbebrache – bald das wohl erste „urbane Quartier“ der Stadt in die Höhe, samt einem Büro- und Wohnturm mit mehr als einem Dutzend Stockwerken. Diesen sieht der Entwurf des Münchner Architekturbüros de la Ossa, das jetzt als Sieger aus dem städtebaulichen Wettbewerb hervorgegangen ist, vor.
Auch ein Konzept für das zweite geplante Viertel dieser Art gibt es inzwischen. Doch das Gelände an der Kirchmeierstraße muss die Bahn noch „entwidmen“, heißt es vom Grundstückseigentümer Immobilienzentrum. Die Stadt möchte die neue Baugebietskategorie des „urbanen Gebiets“, die der Bund im März 2017 eingeführt hatte, im Zuge ihrer Wohnbauoffensive auf diesen zwei kleinen Grundstücken von 1,3 (Grunewaldstraße) und 2,2 Hektar Größe (Kirchmeierstraße) testen.
Hier gelten lockerere Regeln
Hier gelten lockerere Regeln als auf anderen Flächen. So darf deutlich dichter gebaut werden als in Wohngebieten. Zulässig ist eine Geschossflächenzahl von bis zu 3,0, was theoretisch bedeutet, dass eine Fläche von 1000 Quadratmeter komplett dreigeschossig bebaut werden könnte – in der Praxis wird höher gebaut und mit Abständen zwischen den Gebäuden. Auch gelten für „urbane Gebiete“ mit 63 Dezibel tagsüber und 45 Dezibel nachts höhere Lärm-Richtwerte als in Wohn- und Mischgebieten.
Im Fall Grunewaldstraße ist die Lärmbelastung durch die Landshuter Straße eine Herausforderung. „Die Lage ist nicht einfach“, sagte Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer am Montag bei der Vorstellung des Wettbewerbsergebnisses. Die Stadt machte es den teilnehmenden Architekten deshalb zur Auflage, mit Schallschutzexperten zusammenzuarbeiten, erzählte Manfred Stockinger von der Firma Ratisbona Immobilienbau. Der Regensburger Architekt gründete die Gesellschaft mit Helmut Stranzinger von SH Projektentwicklung aus Pfarrkirchen für die Entwicklung des Areals; die beiden Bauherren haben eine Kaufoption darauf und würden es gern bis Herbst 2021 bebauen.
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200 bis 250 Ein- bis Vierzimmerwohnungen sollen entstehen, so lauten die Vorgaben der Stadt, die sich hier ein „buntes Quartier“ wünscht. 40 Prozent des Wohnraums sollen öffentlich gefördert sein, auch Studenten- und Seniorenwohnen ist beabsichtigt. Die Wohnungen machen etwa zwei Drittel der Gesamt-Geschossfläche von gut 33 000 Quadratmetern aus, das letzte Drittel ist Gewerbe vorbehalten. Fünf der sechs Gebäude in dem Quartier, in dem sowohl geschützte Höfe als auch halböffentliche Foren sowie Dachgärten vorgesehen sind, sind dem Architektenentwurf zufolge zwischen sieben und zehn Stockwerken hoch. Das sechste Haus hat Architekt Tobias de la Ossa mit 52,40 Metern Höhe und 15 Stockwerken in seinen Plan eingezeichnet, was die Stadt allerdings in dieser Höhe nicht genehmigen will. Die gewerblichen Nutzungen sollen sich verteilen, „sodass die gesamte Erdgeschosszone bespielt wird“, erklärte de la Ossa, dessen Büro zusammen mit Nowak und Partner Landschaftsarchitekten als Gewinner aus dem städtebaulichen Wettbewerb hervorging.
Öffentlicher Raum wichtig
So eine „Nutzungsmischung“ mit Gewerbe in Erdgeschossen fordert der Regensburger Architekturkreis immer wieder für neue Quartiere. Auch Architekt und Stadtplaner Hans Miczka sagt: Sie sei „die Voraussetzung, dass Urbanität entstehen kann“. Werde das nicht berücksichtigt, drohe die Entwicklung von Schlafstädten.Grundsätzlich begrüßt er die neue Kategorie des „urbanen Gebiets“. „Sie schafft in überlasteten Städten neue Handlungsspielräume.“ Sie sei aber auch anspruchsvoll: Damit trotz der höheren Dichte und der zulässigen Lärmpegel attraktive Wohn- und Arbeitswelten entstehen, müssten Verwaltung und Planer insbesondere darauf achten, dass es öffentliche Räume gibt, in denen sich Menschen gern aufhalten. Nach einem ersten Blick auf den Entwurf für die Grunewaldstraße sagte Miczka: „Ich kann mir schon gut vorstellen, dass so ein Konzept aufgeht, aber es muss mit Sorgfalt weitergeführt werden.“
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In der Kirchmeierstraße entsteht das zweite „urbane Gebiet“. Foto: Lex