Erinnern Sie sich noch? An diese plakative Zahl von 10000 fehlenden Wohnungen, die im Wahlkampf vor gut zwei Jahren oft genannt wurde? Eine fünfstellige Zahl wird wohl locker erreicht, wenn man die seit 2010 bereits fertiggestellten und die bis zum Ende der Stadtrats-Legislaturperiode im Jahr 2020 erwarteten neuen Wohneinheiten addiert. Fast 5000 Wohnungen werden von der Innenstadt bis zum Brandlberg und Burgweinting in Baugebieten hinzukommen, für die es bereits rechtsverbindliche – oder weitgehend „eingetütete“ – Bebauungspläne gibt. „Wir holen auf“, sagt die Planungs- und Baureferentin der Stadt, Christine Schimpfermann. Das ist auch gut so: Den dringendsten Handlungsbedarf der Kommunalpolitik sehen die Regensburger bei neuem und vor allem bezahlbarem Wohnraum. Das ergab die Umfrage für den Regensburg-Trend 2016 eindeutig.
„Wir holen auf.“Christine Schimpfermann
Fast 3000 neue Wohnungen sind allein in den vergangenen zwei Jahren gebaut worden, deutlich mehr als in den Vorjahren. Im Städtevergleich lag Regensburg im Jahr 2014 mit mehr als elf fertiggestellten Wohneinheiten pro 1000 Einwohner sogar deutlich vor Metropolen wie München, Frankfurt oder Hamburg. Und die Prognosen für die nächsten Jahre gehen von jährlichen Zuwächsen zwischen 1200 und 2500 Wohneinheiten pro Jahr aus. Rechnet man nicht nur die größeren Baugebiete, sondern auch private Bauvorhaben, die Umnutzung von Gewerbegebieten, das in Gang gesetzte Baulückenprogramm und Effekte einer – aus Datenschutzgründen nur bedingt öffentlichen – Grundstücksbörse dazu, kommen Hochrechnungen bis 2020 auf insgesamt 9500 neue Wohneinheiten.
Viele Bauanträge bei der Verwaltung
Günstige Rahmenbedingungen – niedrige Bauzinsen und entsprechend aktive Bauträger – und eine „ämterübergreifende Wohnungsbau-Offensive“ würden laut Schimpfermann dazu beitragen, „dass sich der positive Trend der Vorjahre fortsetzt“. Dazu komme, dass sich auch die städtische Wohnungsbaugesellschaft stärker auf dem Markt engagiert. Das muss nicht immer mit Neubauten sein, sondern geht auch mit Projekten wie in der Adalbert-Stifter-Straße, wo Stadtbau-Blocks schlicht aufgestockt wurden.
Aktuell habe es die Verwaltung jedenfalls mit „unglaublich vielen Bauanträgen“ zu tun, sagt die Baureferentin. Die wolle man natürlich schnell bearbeiten, um dem enormen Bedarf halbwegs gerecht zu werden.Der Realisierung großer Baugebiete wie dem Dörnberg gehen parallel dazu aufwendige Planungs- und Beteiligungsprozesse voran.Denn trotz des Drucks auf dem Wohnungsmarkt bleibt die Stadt bei ihrer Linie, dass Qualität vor Quantität gehen soll und nur dort große Siedlungen entstehen, wo sie Umfeld-verträglich sind. „Schließlich soll man dort ja auch noch in 50 Jahren gut leben können“, sagt Schimpfermann.
Sie kann die Kritik, in Regensburg gehe der Wohnungsbau noch zu langsam voran, verstehen. Eine leichte Beruhigung sei zwar spürbar, Effekte durch verstärkten Wohnungsbau entstünden aber erst verzögert. Und nach wie seien die Zuzugsraten in Regensburg hoch. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum sei auch der Tatsache geschuldet, „dass die Stadt einfach sehr attraktiv ist“.
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„Die Stadt vergibt eigene Grundstücke nicht einfach an den Meistbietenden, sondern macht Konzeptausschreibungen. Das bedeutet, das auch soziale Komponenten, die Nachhaltigkeit, die Architektur, die naturnahe Gestaltung des Umfelds oder der Wohnungs-Mix eine Rolle bei der Entscheidung spielen, was wo gebaut wird.“Christine Schimpfermann
Das hat zur Folge, dass Mieten und Immobilienpreise inzwischen Größenordnungen erreicht haben, die Normalverdiener oft nicht mehr zahlen können.Nicht nur bei neuen Wohnungen liegt die Miete häufig höher als zehn Euro pro Quadratmeter, und beim Verkauf werden Preise zwischen 3500 und 6500 Euro aufgerufen. Die Stadt versucht seit Jahren, zumindest im unteren und mittleren Preissegment regulierend einzugreifen und die Preisentwicklung nicht nur dem Markt zu überlassen.
Schimpfermann spricht von drei Säulen der städtischen Wohnungsbaupolitik. Neben dem Willen, so viel Bauland wie möglich auszuweisen, sind das der Umgang mit eigenen Grundstücken und der – begrenzte – Einfluss auf die Mietpreise und den Sozialwohnungsbestand. „Die Stadt vergibt eigene Grundstücke nicht einfach an den Meistbietenden, sondern macht Konzeptausschreibungen. Das bedeutet, das auch soziale Komponenten, die Nachhaltigkeit, die Architektur, die naturnahe Gestaltung des Umfelds oder der Wohnungs-Mix eine Rolle bei der Entscheidung spielen, was wo gebaut wird“, erläutert die Baureferentin das Prozedere.
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„Leichte Entspannung“ auf dem Mietmarkt?
Generell gelten mittlerweile für alle Bauträger Regeln, die die ungezügelte Mietpreisspirale bremsen sollen. Was neu entsteht, darf zum Beispiel zehn Jahre lang nur zu einem gedeckelten Preis vermietet werden. Dazu kommt die vom Stadtrat beschlossene Auflage, dass 20 Prozent des Neubau-Volumens öffentlich geförderte Sozialwohnungen sein müssen. Aktuell sei insgesamt „eine gewisse Preisdämpfung erreicht“, sagt Schimpfermann und sieht eine „leichte Entspannung“.
Wie viele Wohneinheiten in Regensburg seit 2010 entstanden sind und wie viele bis 2020 erwartet werden, zeigt die oben stehende Grafik. Die Daten hat Christine Schimpfermanns Baureferat auf Anfrage unserer Zeitung zusammengetragen. Erfasst sind dabei nur größere Baugebiete.
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