Das Bahngelände an der Kirchmeierstraße soll umgewidmet werden. Hier sollen 300 sozial geförderte Wohnungen entstehen. Foto: Tino Lex/Tino Lex
Regensburg.Zehn Euro Quadratmeter-Kaltmiete – und das in einer Sozialwohnung? Nachdem die Mittelbayerische
über Probleme zwischen dem Vermieter im Dörnberg und zwei Familien mit Wohnberechtigungsschein
berichtet hatte, beschäftigte sich auch der Stadtrat mit der Frage: Wie günstig sind
Sozialwohnungen wirklich? Und vor allem: Was ist eine Sozialwohnung?
#Was sozial klingt, ist es aber nur auf den zweiten Blick. Denn zwischenzeitlich gibt
es immer weniger Sozialwohnungen im klassischen Sinne. Vielmehr wird es für Investoren
zusehends attraktiv, sogenannte „Einkommensorientierte Förderungen“ in Anspruch zu
nehmen. Anspruch auf eine solche Wohnung haben ebenfalls nur solche Mieter, die ein
niedriges Einkommen und damit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Die
Rendite ist für Investoren höher.
#Probleme in Sozialwohnungen
#Dabei fiel der für eine Sozialwohnung hohe Mietpreis aufgrund von Beschwerden auf.
Mieter des Dörnberg hatten sich an die Mittelbayerische gewandt. Eine Familie hatte
Probleme damit, dass die
#Temperatur an Sommertagen über 27 Grad gestiegen# ist. Aufgrund von Lärmschutzauflagen der Stadt sind die Fenster in der 107-Quadratmeter-Wohnung
so verbaut, dass sie sich nicht richtig öffnen lassen.
#Die Raumtemperatur in der Wohnung soll eigentlich durch eine Lüftungsanlage reguliert
werden, die aber nicht richtig arbeitete. Mieter und Vermieter haben aber schnell
eine Lösung gefunden. Eine weitere junge Familie meldete sich daraufhin bei der MZ.
In ihrer 75-Quadratmeter-Wohnung ist ein Wasserhahn verbaut, an dem in der Küche sowohl
Geschirrspül-, als auch Waschmaschine angeschlossen werden sollten. Doch laut Experten
war der
#Wasseranschluss nicht funktionsfähig#.
#Auch hier reagierte der Investor schnell und sorgte für Abhilfe. Für Verwunderung
sorgte allerdings der Mietpreis: Denn die Warmmiete für 75 Quadratmeter beträgt 1040
Euro, 225 Euro davon sind Nebenkosten. 70 Euro müssen für die Tiefgarage entrichtet
werden. Der Quadratmeterpreis liegt damit bei zehn Euro – das ist ortsüblich. Weil
die Familie aber ein Einkommen unter 22 000 Euro jährlich brutto hat, müsste sie nur
5,35 Euro Kaltmiete bezahlen. Die Differenz bekommt der Mieter über Wohngeld erstattet.
#Dörnberg: Keine klassische Sozialwohnung
#Wie aber kommt der Quadratmeterpreis von zehn Euro zustande – und das bei einer Sozialwohnung?
Die Antwort: Bei den betroffenen Wohnungen im Dörnberg handelt es sich nicht um eine
klassische Sozialwohnung, sondern um eine Wohnung, die unter dem Begriff „Einkommensorientierte
Förderung“ gebaut wurde.
#Seit vielen Jahren sinkt die Zahl der früher als Sozialwohnungen erstellten Wohnungen
jedes Jahr. Waren es im Jahr 2011 noch etwa 4000 klassische Sozialwohnungen, lag die
Zahl im Jahr 2019 nur noch bei 3693. Dafür stieg die Zahl einer Wohnungsart, die man
auch unter dem Überbegriff Sozialbau fassen kann.
#Wohnungen, die unter dem Begriff „Einkommensorientierte Förderung“ gebaut werden,
haben für den Investor einen maßgebliche Vorteil: Er kann sie zu gängigen Mietpreisen
anbieten. Die Differenz zwischen Mietpreis und dem, was ein sozial schwacher Mieter
gesetzlich bezahlen müsste, wird über das Wohngeld abgerechnet. Bedingung für den
Vermieter ist lediglich, dass der Mieter über einen Wohnberechtigungsschein verfügt.
#Mieterbund: Etikettenschwindel
#Der Mieterbund Regensburg spricht dann auch offen von „Etikettenschwindel“, weil diese
Wohnungen als Sozialwohnungen bezeichnet werden. „Eine solche Gleichsetzung ist aber
nicht zulässig, da bei klassischen Sozialwohnungen das Mietniveau deutlich unter der
Marktmiete liegt, während bei EOF-Wohnungen die Marktmiete gilt“, sagt Rechtsanwalt
Thomas Porubka, Vorsitzender des Mieterbunds. Diese Wohnungen könnten aber laut Porubka
„klassische Sozialwohnungen in keiner Hinsicht ersetzen“.
#Denn nur die Anfangsmiete orientiert sich nach dem ortsüblichen Mietpreis. Dann unterliegen
die Wohnungen ganz normal den gesetzlichen Bestimmungen, der Mietpreis kann nach einer
bestimmten Frist erhöht werden. Der Investor bekommt aber für die Erstellung der Wohnung
ein Baudarlehen von derzeit 1100 Euro pro Quadratmeter plus 300 Euro Zuschüsse.
#Eine Sprecherin des Dörnberg macht klar: „Die Rahmenbedingungen für den Bau und die
Vermietung sind gesetzlich klar und einheitlich für alle Bauherren geregelt.“ Die
Vorgaben und Regelungen, wie geförderte Wohnungen zur Bauausführung zu planen, zu
realisieren, zu belegen und zu verwalten seien, „werden von den jeweiligen Regierungsbezirken
vorgegeben. In Regensburg ist hierfür die Regierung der Oberpfalz verantwortlich.“
#Von den 1300 Wohnungen im Dörnberg mussten nach der damals geltenden Regelung 15 Prozent,
also 200, als Sozialwohnungen gebaut werden, heute sind es bereits 40 Prozent. Sozialwohnungen
im klassischen Sinne entstehen dort aber nur zum Teil. Durch die lukrativen Förderungen
sind auch andere Investoren längst auf den Zug aufgesprungen. Ein Beispiel: Das Immobilienzentrum
plant derzeit 300 neue Wohnungen in der Kirchmeierstraße.
#Areal war ursprünglich Gewerbegebiet
#Das Areal, das derzeit noch als Bahnareal gewidmet ist, war ursprünglich als Gewerbegebiet
ausgewiesen. Das ist aber deutlich weniger lukrativ als Wohnbebauung. Jetzt soll dort
ein „Urbanes Wohngebiet“ entstehen. Man liege im Zeitplan, ließ das Immobilienzentrum
ausrichten. Doch solange eine Siemens-Tochter das Areal für ihre Züge benötigt, wird
eine Umwidmung des Areals blockiert. Dort sollen statt der laut Satzung geforderten
Sozialquote von 40 Prozent sogar alle Wohnungen gefördert gebaut werden. Wie der Investor
des Dörnbergs verweist man auch hier auf die Förderrichtlinien des Freistaats.
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