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„Kleine“ Reparaturen – was heißt das?

Unsere Expertin erklärt, wann ein Mieter eine Reparatur bezahlen muss – und wer den Handwerker organisieren muss.
Von Martina Niemeier-Greiner

Sogenannte Kleinreparaturen kann ein Mieter in seiner Wohnung häufig selbst vornehmen.
Sogenannte Kleinreparaturen kann ein Mieter in seiner Wohnung häufig selbst vornehmen. Foto: Holger Hollemann/picture alliance/dpa

Cham.Wenn kleinere Reparaturen in einer Mietwohnung fällig werden, führt dies oft zu Streit, wer die Kosten dafür tragen muss. Ohne wirksame vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter sowohl verpflichtet, sämtliche Reparaturen nicht nur durchzuführen (bzw. durchführen zu lassen), sondern auch die Kosten hierfür zu tragen.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Reparaturbedarf dadurch entsteht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet oder ein Fall einer wirksamen sogenannten Kleinreparaturklausel vorliegt.

Ein Blick in den Vertrag

Regeln die Parteien die Verteilung von Kleinreparaturkosten individualvertraglich, sind sie in der Gestaltung viel freier. Meist enthalten Mietverträge aber formularmäßige Klauseln. Hier ist Folgendes zu beachten: Die Kleinreparaturklausel muss zunächst eine gegenständliche Beschränkung enthalten, aus der sich ergibt, dass der Mieter nur die Kosten für Reparaturen zu tragen hat, bei denen es sich tatsächlich um Kleinreparaturen handelt.

Eine Ausweitung der Kostenbelastung auf Reparaturen, die den Umfang einer Kleinreparatur überschreiten, macht die Klausel unwirksam.

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Häufig benutzte Gegenstände

Was bedeutet der Begriff Kleinreparatur eigentlich? Kleinreparaturen sind Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das sind zum Beispiel Lichtschalter und Steckdosen, Rollladengurte, Wasserhähne oder Mischbatterien – nicht jedoch, wenn die Erneuerung oder Reparatur der Mischbatterie erforderlich ist, weil der Wasserhahn auf Grund einer Verkalkung unbrauchbar geworden ist und so weiter.

Erforderlich ist zudem, dass die Kleinreparaturklausel eine doppelte Höchstgrenze enthält, durch die sichergestellt wird, dass der Mieter nur Kosten bis zu einer bestimmten Höhe zu tragen hat. Zunächst muss die Kleinreparaturklausel festlegen, bis zu welcher Höhe der Mieter die Kosten für eine einzelne Reparatur zu tragen hat.

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Doppelte Höchstgrenze

Bis zu welchem Betrag eine Kostenbelastung des Mieters noch als angemessen angesehen werden kann, wird teilweise unterschiedlich beantwortet. Insgesamt wird ein Betrag zwischen 75 und 100 Euro als angemessen eingestuft. Neben der Obergrenze für die Einzelreparatur ist zwingende Voraussetzung, dass die Klausel zudem einen Höchstbetrag für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen. Meistens wird ein Zeitraum von einem Jahr gewählt und die Gesamtbelastung in Prozentsätzen der Jahresmiete angegeben. Auch die Nennung von Festbeträgen ist möglich.

Unsere Expertin

  • Autorin:

    Martina Niemeier-Greiner ist in der Chamer Kanzlei am Steinmarkt, Kuchenreuter Dr. Stangl Alt PartGmbB, tätig.

  • Fachgebiete:

    Niemeier-Greiner ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Ansprechpartnerin rund um die Immobilie und sonstigen Grundbesitz. Vertiefende Hinweise finden sich auf der Kanzlei-Homepage.

  • Kontakt:

    (0 99 71) 8 54 00, info@kanzlei-am-steinmarkt.de , Internet www.kanzlei-am-steinmarkt.de

Wie hoch die jährliche Gesamtbelastung des Mieters sein darf, wird leider ebenfalls nicht einheitlich beurteilt. In der Regel werden Prozentsätze von sechs bis acht Prozent der Jahres-Netto-Kaltmiete als angemessen erachtet. Enthält der Mietvertrag keine doppelte Höchstbegrenzung oder wird das zulässige Maß überschritten, ist die Kleinreparaturklausel unwirksam. In diesem Fall hat der Vermieter die Kosten für die Reparatur zu tragen.

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Organisieren muss der Vermieter

Nicht selten finden sich in Mietverträgen auch Klauseln, die regeln, dass der Mieter nicht nur die Kosten der Kleinreparaturen zu tragen hat, sondern diese auch selbst durchzuführen bzw. selbst einen Handwerker zu beauftragen hat. Derartige Vornahmeklauseln sind unwirksam.

Was bei Kleinreparaturen zudem oft falsch gemacht wird, ist, dass der Vermieter den Mieter auf diese Klauseln verweist und fordert, dass der Mieter die Reparatur organisiert. Bei wirksamen und einschlägigen Kleinreparaturklauseln muss der Vermieter den Handwerker dennoch selbst beauftragen und auch für die Kosten in Vorleistung treten. Er kann dann erst die Kosten vom Mieter erstattet verlangen.

Alle Teile unserer Rechtsserie finden Sie hier.

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