MyMz
Anzeige

Interview

Noch keine Blasengefahr

Laut Prof. Dr. Tobias Just gibt es am Immobilienmarkt eine Preisübertreibung, aber noch keine akute Blasengefahr.
Von Stephanie Burger, Wirtschaftszeitung

Prof. Dr. Tobias Just im Gespräch mit Studierenden. Foto: Irebs Immobilienakademie
Prof. Dr. Tobias Just im Gespräch mit Studierenden. Foto: Irebs Immobilienakademie

Regensburg.Herr Professor Just, wie kann man überhaupt eine Immobilienblase identifizieren?

Prof. Dr. Tobias Just: Es gibt dafür sogenannte fundamentale Bestimmungsfaktoren wie Einkommens-, Zins- und Bevölkerungsentwicklung sowie die Bautätigkeit. Aus diesen Faktoren kann mithilfe von empirischen Methoden ein Verdacht auf Blasenbildung ermittelt werden. Da bei spekulativen Übertreibungen Erwartungen eine große Rolle spielen, sind solche Rechnungen aber nicht exakt, da es voraussetzen würde, der Analyst hätte die „richtigeren“ Erwartungen.

Gibt es aktuell Indikatoren, die auf eine Blasenbildung auf dem Immobilienmarkt hinweisen?

Die Indikatoren weisen zumindest auf eine deutliche Abweichung von langfristigen Erfahrungswerten hin. Wir hatten zehn Jahre lang ein günstiges Umfeld für Immobilieninvestitionen. Die Einkommen stiegen, die Arbeitslosigkeit sank, die Zinsen waren niedrig, sodass Alternativen für Anleger zunehmend ausgingen. In der Folge wurden die Preise höher – deutlich höher als in früheren Jahren durch Mieten gerechtfertigt gewesen wäre. Insofern gibt es also eine Preisübertreibung auf dem Markt, ich möchte sie aber als „rationale Übertreibung“ beschreiben. Aber diese spiegelt eben auch wider, dass Anlagealternativen nicht zur Verfügung stehen. Deutsche Staatsanleihen werfen aktuell keine Rendite mehr ab. Daher müssen sich risikoaverse Anleger umsehen. Und dazu zählen auch Versicherungen, Pensionskassen oder Staatsfonds. Für diese ist die Situation nicht einfach. Sie werden in Immobilien getrieben. Die Grenze zwischen „noch normalem“ und „irrationalem“ Anlageverhalten ist fließend. Ich würde sagen, viele Anleger sind durchaus rational, aber ihr Verhalten trägt trotzdem zum Preisanstieg, zum schnelleren Anstieg der Kaufpreise als der Mieten, bei.

Gibt es eine konkrete Zahl, anhand derer sich die aktuelle Lage am Immobilienmarkt bewerten lässt?

Ja, den Kaufpreisfaktor. Er leitet sich ab aus dem Immobilienpreis, geteilt durch die anfänglich zu erzielende Jahresmiete, und gibt einen Anhaltspunkt, in wie vielen Jahren sich der Kauf amortisiert haben wird. Früher galt ein Vervielfältiger von 16 als gute Orientierung für ein stabiles Immobilieninvestment. Heute liegen die Kaufpreisfaktoren deutlich über 20, in gefragten Lagen auch bei 30 und in den großen Ballungsräumen bei über 40. Steigen die Mieten nicht, dauert es sehr lange, bis sich der Kaufpreis amortisiert. Dann ist der Investor im Risiko.

Und wie ist die Situation in Regensburg?

Regensburg war in den vergangenen Jahren durch die gute wirtschaftliche Entwicklung sehr begünstigt. Die Preise auf dem Immobilienmarkt sind deutlich gestiegen, fast nur noch übertroffen von München. Aber in Regensburg ist das Angebot stärker gewachsen als dort. Das ist gut für Wohnungssuchende, aber für Investoren bedeutet zusätzliches Angebot, dass das Risiko steigt. Für die Politik muss im Mittelpunkt stehen, dass ein Angebot an Wohnimmobilien da ist, ebenso auch an Büro- und Gewerbeimmobilien, damit die Unternehmen sich entwickeln können. Aber ein Investor muss sich seines Risikos bewusst sein. Deshalb ist eine Due-Dillegence-Prüfung so wichtig, also eine sorgfältige Stärken-Schwächen-Analyse einer Immobilie. Ziel ist es, vor dem Kauf einen möglichen „Dealbreaker“ festzustellen – eine Schwachstelle im Objekt, die den Investor noch vom Erwerb des Objekts abhalten würde. Kleinanleger sollten sich fragen: „Verstehe ich alle Stärken und Schwächen dieser Geldanlage?“ Man sollte genau prüfen, ob die Immobilie planbar finanziert werden kann. Das Baukindergeld verführt vielleicht etwas dazu, spät oder sogar zu spät auf einen Zug aufzuspringen. Man kann immer noch in Immobilien gehen, sollte aber gründlicher prüfen und konservativ finanzieren.

Kann man die heutige Situation mit der zu Beginn der Immobilien- und Finanzmarktkrise im Jahr 2008 vergleichen?

Die Preisdynamik ist in Deutschland heute stärker, in Spanien oder Irland stiegen die Preise damals aber deutlich kräftiger als bei uns heute – und wir haben heute nicht diese sehr aggressive Finanzierung, die zu der Zeit üblich war. Die Banken sind vorsichtiger bei der Kreditvergabe. Heute haben wir allerdings eine deutlich größere Begeisterung unter Privatleuten für Wohnungsinvestitionen in Deutschland. Vor rund zehn Jahren musste man sozusagen nicht unbedingt kaufen – heute scheint das Motto zu lauten; „Ich bin dabei.“ Das führt zu einem späten Einstieg ins Risiko.

Wie lautet Ihr Fazit, was die Gefahr einer Immobilienblase betrifft?

Wir haben keine klassische spekulative Übertreibung auf den Immobilienmärkten, höchstens in Einzelfällen. Aber Anleger sollten sehr vorsichtig agieren und nicht einer Herde hinterherlaufen. Die Europäische Zentralbank motiviert mit ihrer Zinspolitik zu Risiken. Ihre Mission ist es, Preisstabilität zu gewährleisten und wenn dies gegeben ist, die Konjunktur in Europa zu stimulieren. Insofern – Mission erfüllt. Aber Anleger müssen sich eben auch der Konsequenzen dieser Politik bewusst sein. Auch den Warnschuss von der Konjunktur sollte man sehr ernst nehmen, denn zuletzt ist die Nachfrage gerade in den Industriezweigen, die für den Wirtschaftsraum Regensburg besonders wichtig sind, zurückgegangen. Gleichwohl bedarf es weiterer Angebotsausweitungen, sowohl an den Rändern der Städte als auch durch Nachverdichtungen in den Zentren.

Dieser Text ist ein Beitrag aus der Wirtschaftszeitung. Weitere interessante Wirtschaftsthemen gibt es auch im neuen kostenlosen Newsletter der Wirtschaftszeitung: www.die-wirtschaftszeitung.de/newsletter

Sie sind noch nicht registriert?

Neu registrieren

MessageBox

Nachricht