Chamer Expertin erklärt
Wohnungseigentumsgesetz: Mehr Spielraum für Eigentümer

19.11.2022 | Stand 15.09.2023, 2:51 Uhr |
Martina Niemeier-Greiner
Die Förderung der Elektromobilität durch die Einrichtung privater Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge in WEG-Anlagen gab Anlass zu einer Gesetzesnovelle. −Foto: Sven Hoppe/dpa

Seit 1. Dezember 2020 gelten einige Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dazu gehört auch der Individualanspruch des Eigentümers bei bestimmten baulichen Veränderungen.

Ein wesentlicher Umstand, der Anlass zu dieser WEG-Novelle gegeben hatte, war die Förderung der Elektromobilität durch die Einrichtung privater Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge in WEG-Anlagen. Nach alter Rechtslage war dies nur schwer umsetzbar. Dies erforderte grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer, was oft ein schwieriges Unterfangen war.

Daher hat der Gesetzgeber den neuen Paragrafen 20 Abs. 2 WEG geschaffen, der nun erstmals einen Anspruch des Eigentümers auf gewisse bauliche Maßnahmen normiert.

Wann hat Eigentümer Anspruch?

Doch wann genau hat nun ein Eigentümer einen derartigen Anspruch auf bauliche Veränderung? Handelt es sich bei der Aufzählung in Paragraf 20 Abs. 2 WEG (Nr. 1 bis 4) um eine abschließende Aufzählung, oder können auch vergleichbare Umstände einen Anspruch begründen? Mit dieser Frage musste sich das Landgericht Frankfurt/Main auseinandersetzen. Das Gericht hat sich in dieser Entscheidung klar entsprechend der gesetzgeberischen Intention für eine abschließende Regelung ausgesprochen, das heißt, ein Anspruch des einzelnen Eigentümers besteht grundsätzlich nur in den gesetzlich in Paragraf 20 Abs. 2 WEG geregelten Fällen, und zwar bei einer baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dient.

Doch selbst wenn eine Maßnahme nach Paragraf 20 Abs. 2 WEG begrifflich vorliegt, muss die WEG nicht jede Baumaßnahme hinnehmen. Die Baumaßnahme muss auch angemessen sein. Wann eine Maßnahme angemessen ist und wann nicht, ist stets eine Einzelfallentscheidung. Angemessenheit dürfte wohl der Regelfall sein. An der Angemessenheit wird es erst dann fehlen, wenn die für die übrigen Wohnungseigentümer mit der baulichen Veränderung einhergehenden Nachteile erheblich außer Verhältnis zu dem Nutzen stehen, den die Maßnahme im Hinblick auf die privilegierten Zwecke hat. Zudem müssen auch bei diesen privilegierten Maßnahmen die Grenzen des Paragraf 20 Abs. 4 WEG eingehalten werden. Dies bedeutet, dass die bauliche Veränderung die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten oder einzelne Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis gegenüber den anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligen darf.

Kein Ermessensspielraum

An diese Grenzen werden jedoch hohe Anforderungen gestellt, so dass diese eher die Ausnahme darstellen dürften. Allerdings kann es durchaus auch mal vorkommen, dass eine an sich privilegierte Maßnahme doch nicht verlangt werden kann. Wie sich die Rechtsprechung insoweit entwickeln wird, wird die Zukunft zeigen.

Sollten die Voraussetzungen für einen Individualanspruch vorliegen, wird dieser Anspruch durch Beschluss der Wohnungseigentümer zum „Ob“ der baulichen Maßnahme erfüllt. Dieser Anspruch kann im Bedarfsfall mittels einer Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden. Wie die Durchführung der privilegierten Maßnahme geschieht, ist der Entscheidung der Wohnungseigentümer vorbehalten. Über das „Ob“ der Maßnahme haben die Wohnungseigentümer keinen Ermessensspielraum. Über die Art und Weise der Durchführung, das „Wie“, entscheiden die Wohnungseigentümer dagegen nach eigenem Ermessen. Es empfiehlt sich, beabsichtigte privilegierte Maßnahmen gut vorzubereiten und zu durchdenken.