Das Ostenviertel – hier Candis – holt mächtig auf, die Neubauten sind kein Sonderangebot. Foto: Wunderlich
Regensburg.5500 Euro pro Quadratmeter kostet mittlerweile eine Neubau-Eigentumswohnung in Regensburg.
Sofern man nicht gehobene Ansprüche hat, denn dann werden auch schon mal über 7000
Euro aufgerufen. Auch die Mieten haben weiter angezogen, wenn auch in etwas gemäßigterem
Tempo. Immer weniger Menschen mit üblichen Einkommen können sich das leisten. Wie
geht es weiter? Sorgen Corona und zunehmende Arbeitslosigkeit nun für sinkende Preise?
Darüber versucht der am Donnerstag vorgelegte Immobilienreport der Sparkasse Regensburg
Aufschluss zu geben. Wir haben die wichtigsten Erkenntnisse zusammengefasst.
#Der aktuelle Immobilienreport der Sparkasse berichtet von erneuten Rekordpreisen und
weist auf ein riesiges Problem hin. Der Immobilienmarkt birgt immer mehr sozialen
Sprengstoff. Der Pferdefuß in den galoppierenden Preisen liegt darin, dass es sich
immer weniger Bürger leisten können, in Regensburg und Umland zu mieten oder zu kaufen.
„Die Schallgrenze der Erschwinglichkeit ist aus Sicht der Mieter erreicht“, schreibt
Professor Dr. Sven Bienert (Irebs Institut für Immobilienwirtschaft, Uni Regensburg).
Junge Familien weichen auf die günstigeren Landkreisgemeinden aus, die aber deswegen
auch merklich teurer werden. Die Einkommen halten in keiner Weise Schritt mit den
Preiszuwächsen. Um eine Standardwohnung in der Stadt zu kaufen, muss ein Haushalt
heute fast zwölf Jahreseinkommen aufbringen. Vor fünf Jahren waren es noch 8,8. Für
den Kauf gilt: Leistbar ist heute dank der niedrigen Zinsen noch Vieles. „Aber ich
muss ja irgendwann auch tilgen“, beschreibt Bienert das Problem.
#Keine Ausweichmöglichkeiten haben Mieter. Der Anteil der Miete am Haushaltseinkommen
betrug 2019 in der Stadt 26,2 (Landkreis 20,2) Prozent. „Auch das unterstreicht: Die
Leistbarkeitsgrenzen für den Durchschnittshaushalt sind erreicht und teilweise bereits
überschritten“, mahnt Bienert.
#Die aktuelle Lage: Mit Schwung ins Corona-Jahr
#Regensburg Stadt und Land haben flott an Bevölkerung zugenommen. Jetzt zählen wir
mehr als 32000 Studierende, das sind fast 40 Prozent mehr als vor zehn Jahren. Nun
ist aber nach Ansicht der Immobilienexperten keine weitere Studenten-Zunahme mehr
zu erwarten. Der Tourismus hat bis März 2020 stetig zugelegt und bietet auf lange
Sicht weitere Chancen. Das Bevölkerungswachstum in der Stadt geht weiter, allerdings
verlangsamt. Die Prognosen sagen im Jahr 2035 etwa 159500 Bewohner voraus, heute sind
es gut 153000. Das ergibt ein Plus von 0,3 Prozent pro Jahr. Der Landkreis legt demnach
etwas flotter um 0,4 Prozent pro anno zu auf dann 207000 Menschen.
#Die Auswirkungen von Corona
#Im Gewerbebereich sind Hotellerie und Einkaufszentren deutlich belastet, auch Büros
sind zurzeit weniger gefragt. Bei Letzteren war der Markt aber mit einem Leerstand
von zwei Prozent ohnehin angespannt, da kommt eine Bewegung hin auf vier Prozent eher
einer Normalisierung gleich. Allerdings werden zurzeit viele Mieten gestundet. Das
sind Schulden, die noch bezahlt werden müssen. Wirtschaftlich kommt zu Corona eine
generelle Abschwächung, vor allem die Exportindustrie hat es schwer. Die Arbeitslosigkeit
steigt. Dennoch: Wohnimmobilien haben bis heute kaum oder gar nicht gelitten, sprich
die Preise entwickeln sich noch relativ unbeeindruckt weiter nach oben. Teilweise
gehen die Bürger noch mehr ins Betongold, weil sie anderen Anlageformen zunehmend
misstrauen.
#Die Preise haben Schallmauern durchbrochen
#Professor Bienert bringt es auf eine einfache Formel: „Die Preise sind durch die Decke
gegangen.“ 5500 Euro pro Quadratmeter für eine Neubau-Eigentumswohnung, im Landkreis
4000 Euro. Das ist jeweils ein Viertel mehr als noch vor drei Jahren. Es geht auch
weitaus teuer, über 7000 Euro werden im Luxusbereich schon aufgerufen. „Wir reden
hier nicht von Gold-Nuggets, sondern von langweiligen Immobilien“, gießt Bienert die
formidable Entwicklung in erstaunte Worte. Bei Bestands-Eigentumswohnungen ging es
hoch auf 4200 Euro (mittlere Lage) bzw. 5300 Euro (sehr gute Lage). Das Land steigt
im Bestand sogar noch schneller, auch weil es Familien als Ausweichplatz nutzen, die
sich das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten können.
#Bei den Mieten ist die Grenze von 12 Euro in der Stadt auch gefallen. 12,60 Euro sind
im Neubau im Schnitt fällig, bei Bestandswohnungen 10,70 Euro (Neuvermietung). Im
Landkreis sind es zehn bzw. 8,70 Euro. In der Stadt gefragt sind vor allem kleinere
Wohnungen, da machen sich die hohen Preise und die vielen Single-Haushalte bemerkbar.
#Die Prognose: Wie geht es weiter?
#Anhaltend hohe Nachfrage, aber auch viele genehmigte Wohnungen, die noch nicht gebaut
sind. Dazu kommt Luft in den Baupreisen (öffentliche Hand und Firmen dürften bei Bauprojekten
bremsen), aber auf der anderen Seite die rasant teurer werdenden Grundstücke. „Wir
erwarten eine Seitwärtsbewegung“, sagt Professor Bienert und fügt hinzu: „Die Schallmauer
bei den Preisen ist erreicht.“ Die Preise dürften fortan nur noch moderat steigen.
Allerdings ist das immer noch keine gute Nachricht für Mieter und Kaufinteressenten,
die rechnen müssen, denn: Die Erschwinglichkeit wird noch schlechter. Mit anderen
Worten: Wer es sich leisten kann, schnell mal ein Haus zu kaufen, weil sich gerade
eine Gelegenheit ergibt, dem bietet sich jetzt eine gute Chance, sein Vermögen zu
vermehren. Für alle anderen wird es noch schwieriger, ihr Wohnen zu finanzieren. „Regensburg
ist schlicht ein guter Standort“, zucken die Experten mit den Achseln.
#Aktuelles aus der Region und der Welt gibt es über den Facebook Messenger, Telegram
und Notify direkt auf das Smartphone.
Weitere Artikel aus diesem Ressort finden Sie unter Stadt Regensburg.
