Innenentwicklung geht vor Außenentwicklung. Diese Forderung stellt mit einer Novelle aus dem Jahr 2013 nicht nur das Baugesetzbuch. Im Rahmen des Leerstandsmanagements durch die Marktverwaltung wurde für den Ortskern Regenstauf und die Ortsteile Diesenbach, Steinsberg, Eitlbrunn, Heilinghausen, Hirschling, Ramspau, Kleinramspau, Karlstein und Grafenwinn jetzt ein Bauflächenkataster erstellt. Christoph Hüttl von der Marktverwaltung stellte es in der Sitzung des Marktrates vor. Mit dem Kataster können sämtliche unbebaute Grundstücke der Gemeinde erfasst werden. Durch die grafische Darstellung lässt sich die bauliche Entwicklung in der Gemeinde gut nachvollziehen. Zur Neuausweisung von Baugebieten, sagte Hüttl, wird es für eine Kommune künftig notwendig sein, den Bedarf nachzuweisen. Das Kataster ist in Regenstauf anonym gehalten und wird in der Verwaltung nur für den internen Bedarf genutzt.
Bevölkerung wird weiter wachsen
Aktuell ist im Bereich der Marktgemeinde kaum ein bebaubares Grundstück auf dem Markt. Wie sehr die Nachfrage in Zukunft weiter steigen könnte, machen Zahlen deutlich, die der Leiter des Bauamts, Reinhold Viehbacher, den Markträten nannte. Bislang galt eine Prognose des Statistischen Landesamtes für Regenstauf, das für die Marktgemeinde im Jahr 2029 eine Bevölkerungszahl von 15 500 vorhersagte. In der Realität wurde der 16 000. Einwohner längst begrüßt. Für das Jahr 2034 sagt das Statistische Landesamt seit April dieses Jahres für Regenstauf 18 100 Einwohner voraus.
Im gewerblichen Bereich, macht Viehbacher klar, habe es in den vergangenen Jahren besonders durch die Ausweisung von Bauland zwischen der B 15 und der Bahnlinie am südlichen Ortseingang eine sehr dynamische Entwicklung gegeben. Bei Wohnbauflächen herrsche hingegen ein hoher Bedarf. Dabei sei der Markt dem Grundsatz der Nachverdichtung im Innenbereich auch bisher schon, wo immer möglich, nachgekommen. Viehbacher nannte als Beispiele die Peter Rosegger-Straße, das Baugebiet Markt Lehenfeld 2 oder die geplante Bebauung hinter dem Ärztehaus zwischen Schillerstraße und der Gerhart Hauptmann-Straße.
„Nicht allzu viel da“
Auch Altflächen wie das ehemalige Baywagelände, des Raiffeisen-Lagerhauses in der Diesenbacher Straße oder des alten Krankenhauses seien bereits wieder bebaut. Viehbacher zog Bilanz: „Im Innenbereich sind nicht mehr allzu viele Plätze da.“
Für die Erstellung des Bauflächenkatasters betrachtete man in der Marktverwaltung all die Grundstücke, die im Umgriff eines Bebauungsplans liegen. Dabei machte man im Ortskern und in den größeren Ortsteilen insgesamt 348 Grundstücke aus, auf denen, nach Einschätzung des örtlichen Bauamts, gebaut werden könnte.
„Haben wir aktuell irgendwas in Aussicht, das wir als Baugebiet ausweisen können?“CSU Fraktionsvorsitzender Bruno Schleinkofer
Mit einem Fragebogen schrieb die Gemeinde die jeweiligen Grundstückseigentümer an und fragte zum einen, ob die Grundstücke überhaupt bebaut werden sollen und in welchem Zeitrahmen das passieren soll. Zu den 348 Grundstücken gab es 195 beantwortete Fragebogen. Das entspricht laut Christoph Hüttl einer „sehr guten Rücklaufquote“ von 56 Prozent. Ernüchterndes Ergebnis der Befragung: Nur sechs Prozent, beziehungsweis in absoluten Zahlen elf Grundstückseigentümer, wollen ihr Grundstück in nächster Zeit bebauen, beziehungsweise wären bereit, es zu verkaufen. Das Ergebnis überraschte die Markträte nicht wirklich. Die Frage nach Bauland war nicht nur im Marktrat immer wieder Thema.
„ Jeder, der ein Grundstück hat, das dafür infrage käme, hatte bereits ein Gespräch mit der Verwaltung oder dem Bürgermeister.“Bauamtsleiter Reinhold Viehbacher
CSU-Fraktionssprecher Bruno Schleinkofer fragte nochmals konkret nach: „Haben wir aktuell irgendwas in Aussicht, das wir als Baugebiet ausweisen können?“ Bauamtsleiter Reinhold Viehbacher versicherte: „Die Verwaltung hat jede Ecke des Gemeindegebiets betrachtet, wo eine sinnvolle Entwicklung möglich wäre. Sie dürfen sicher sein, jeder, der ein Grundstück hat, das dafür infrage käme, hatte bereits ein Gespräch mit der Verwaltung oder dem Bürgermeister.“ Bei einem Verkauf zu einem gewissen Preis hätten diese Nachfragen bislang aber nur wenig Erfolg gezeitigt.
2. Bürgermeister Hans Dechant, der die Sitzung leitete, verwies in dem Zusammenhang auf Überlegungen der Bundesregierung, für Baulücken, die dem Markt nicht zur Verfügung gestellt werden, eventuell die Grundsteuer zu erhöhen.
„Wo wollen wir hin? Wollen wir künftig eine so intensive Bebauung wie aktuell in der Lohstraße?“Markträtin Elisabeth Meierhofer
Markträtin Elisabeth Meierhofer regte an, darüber nachzudenken, wie man bereits bebaute Grundstücke besser nutzen könne und fragte: „Wo wollen wir hin? Wollen wir künftig eine so intensive Bebauung wie aktuell in der Lohstraße?“
Bauplätze durch Ortsabrundung
SPD-Fraktionsvorsitzender Fred Wiegand sah in den vorgelegten Zahlen unter anderem die Notwendigkeit, die Ortsabrundungssatzungen für die Ortsteile vermehrt anzugehen, so wie das vor kurzem auch in Schneitweg passiert sei, „damit wird dort zumindest in der kleinen Fläche was reinkriegen.“ Wiegand nannte Hirschling oder Heilinghausen als Beispiele dafür, wo man solche Ortsabrundungssatzungen jetzt angehen sollte.
Fritz Dechant (CSU) wandte sich dagegen, Grundstückseigentümer, die nicht abgabewillig sind, pauschal als Spekulanten zu sehen. Dechant: „Viele haben die Grundstücke, die jetzt unbebaut sind, bereits für ihre Kinder oder Enkel gekauft.“ Vielleicht, so seine Überlegung, wäre der eine oder andere von diesen aktuell abgabewillig, wenn ihm der Markt dafür in Zukunft, dann, wenn er es braucht, ein anders Baugrundstück anbietet.
